“一办法”

“凡建必批”“投用必验”“安全必鉴”“凡险必除”……5月初，长沙出台《长沙市经营性自建房安全管理十条措施》，全面加强对经营性自建房的安全管理，坚决遏制安全风险事故。近日，市住建局、市公安局、市资规局等7部门联合印发《〈长沙市经营性自建房安全管理十条措施〉操作办法》（以下简称《操作办法》）。

《操作办法》是对十项措施的落细落实，从房屋安全鉴定、安全隐患处置、审批手续完善、规范经营管理、加强日常监管等五大方面，加强源头治理，建立长效机制，成为全市经营性自建房安全管理的“行动指南”。

《〈长沙市经营性自建房安全管理十条措施〉操作办法》

安全必鉴：鉴定报告作为安全整治依据

按照“安全必鉴”“凡假必究”要求，长沙自建房用作经营场所的，必须经具备资质能力的专业机构出具房屋安全鉴定报告后，在确保房屋安全的前提下方可用作经营；未经鉴定合格，严禁自建房用作经营场所。

《操作办法》明确，由区县（市）人民政府组织具备资质的相关专业机构开展经营性自建房的安全鉴定工作。区县（市）房屋安全管理部门要与房屋所在地街道（乡镇）实现信息互通，将房屋结构鉴定报告作为经营性自建房安全整治的依据。

由属地街道（乡镇）会同区县（市）消防、城管、市场监管等部门，对既有经营性自建房的消防、燃气、电力、供水、电梯等设施安全隐患，依法依规进行核查认定，并出具核查意见。

市房屋安全管理部门将强化鉴定行业监管，指导县市（区）政府组织房屋安全鉴定市场主体立即开展自查自纠；对鉴定机构出具的鉴定报告按一定比例进行现场复核；对出具虚假报告等违规违法行为严肃查处。

凡险必除：确保整改一个、销号一个

要做到“凡险必除”，针对排查鉴定出来的经营性自建房安全隐患如何处置？

《操作办法》明确，属于一般房屋安全隐患的，属地街道（乡镇）要提醒房屋所有权人加强日常观测和维护保养；水电、燃气、电梯、消防设施设备等存在缺陷的，要向自建房所有权人下达限期整改告知书，未按期整改的，依法强制整改。整改完成后，由街道（乡镇）进行核实，确认后在问题台账上予以销号。

属于较大房屋安全隐患的，由区县（市）人民政府采取先停业、后整治的措施，向业主下达限期整改责任书，督促所有权人委托专业机构出具整改方案，聘请具有专业资质的施工单位进行整改。整改完成后，按“谁所有、谁负责”原则，自建房所有权人应组织整改方案设计单位和施工单位进行验收。验收合格后在问题台账上予以销号，确保验收合格一个、销号一个。

属于重大房屋安全隐患的，区县（市）政府应立即组织人员疏散，禁止人员居住、工作、休息和逗留，并督促、指导房屋所有权人委托专业机构出具整改方案，聘请具有专业资质的施工单位进行整改，无法通过修缮和加固处理消除隐患的，组织专业力量主动予以拆除。对合法合规但有重大安全隐患可能威胁公共安全的，要采取封闭措施；对有重大安全隐患且属于违法建设的，依法采取强制拆除等措施。修缮加固后的房屋，应重新进行房屋安全鉴定达到B级以上后，在问题台账上予以销号。无法修缮加固消除隐患的房屋拆除后，在问题台账上予以销号。房屋所有权人有建房资格的，可以依法依规办理重建手续。

手续必全：分类处置逐步完善相关手续

按照“手续必全”要求，《操作办法》提出，长沙将坚持科学统筹、分类处置，逐步完善自建房相关土地、规划和不动产登记等手续。

违法用地处置方面，对于涉及违法用地的，应严格按照相关法律查处并执行到位。符合补办条件的，由区县（市）政府出具予以保留的书面意见，在满足结构、消防安全的前提下，办理违法用地补办手续；无法补办用地手续的，依法依规予以拆除。

未批先建处置方面，对于未批先建但符合当时相关规划要求或土地权属用途的，在满足结构、消防安全的前提下，经所在地乡镇（街道）确认相关政策标准后，由区县（市）自然资源和规划部门按照当时的建房政策及相关规划审批要求的建筑面积、层数进行认定。现状不符合认定标准的，提出整改意见，按要求整改到位并依法完善处罚手续后，进行不动产登记，未整改到位的，不得补办手续。

少批多建处置方面，对于存在少批多建、违规加建等违法建设行为的，应按原审批要求整改到位，在满足结构、消防安全的前提下，由区县（市）自然资源和规划部门出具认定意见，进行不动产登记，未整改到位的，不得补办手续。对于已按程序审批、建设、验收并办理不动产登记后二次加建的，依法依规进行处置。

拆除重建处置方面，对于违建现象特别严重无法采取整改措施或存在重大安全隐患的，在建设条件允许的前提下，可按危房翻改建政策原址重建，建筑面积、层数、高度应符合原规划审批和相关政策要求。对于成片自建房整体违建现象特别严重无法采取整改措施或存在重大安全隐患的，可由当地政府主导，在统一规划的基础上整体征收或拆除重建。

经营必审：消除隐患完善手续方可经营

十项措施规定，对自建房内从事的经营活动，要严格把控、从严审核；对不符合安全生产条件、不符合经营业态的，禁止批准经营。

根据《操作办法》，消除安全隐患方可经营。自建房必须经具备资质能力的专业机构出具合法、真实、整体性的房屋安全鉴定报告后，在确保房屋安全的前提下，经批准方可用作经营。房屋安全鉴定为C级的，暂停营业、限期整改，凭整改验收合格手续恢复营业；房屋安全鉴定为D级的，一律取缔经营活动。

完善审批手续方可经营。对于从事一般经营事项的无照经营行为，由市场监管部门依法进行查处。对餐饮、旅馆、放映、健身等涉及许可经营的，由市场监管、公安、文旅广电、体育等许可审批部门和行业主管部门依职责进行查处。

符合公共安全要求方可经营。重点对自建房内开设公共娱乐场所、餐饮住宿场所、幼儿园等进行排查，对不符合公共安全要求和许可条件的，由街道（乡镇）会同相关行业主管部门依法予以处置。

日常监管：构建联合惩戒工作机制

根据《操作办法》，城市、县城规划区内原则上不新建居民自建房。新建农村村民自建房控制在3层及以下。3层以上（含3层）、建筑面积300平方米以上的居民自建房以及安置区内房屋，要纳入基本建设程序管理。对不符合规划和审批要求的新建自建房，一律不得批准。

各级行政执法部门要严格依法查处居民自建房违规审批、违法建设、违规经营等行为，对涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。坚持“谁审批谁监管，管合法必须管非法”原则，教育、公安、市场监管、文化旅游、卫生健康、消防救援等部门要将安全监管范围内的居民自建房全部纳入安全监管范围，强化常态化监管。资规、农业农村、城管执法等部门按照相应职责，加强联动协作，构建联合执法和联合惩戒工作机制。

同时，突出自建房主体责任，房屋所有权人是房屋安全第一责任主体，要定期开展房屋安全检查，对故意隐瞒房屋安全状况、使用危房作为经营场所导致事故的，依法严肃追究责任。各区县（市）、街道（乡镇）、社区（村）落实属地管理责任，结合本地实际情况制定切实可行的措施，防范经营性自建房安全隐患，保障人民群众生命财产安全。

“4个专项行动方案”

长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动指挥部印发《长沙市自建房安全整治高等院校及周边区域专项行动实施方案》等4个专项行动方案，全力推进自建房安全整治“百日攻坚”专项行动。

自建房安全整治“百日攻坚”专项行动开展以来，长沙聚焦高校及周边、“格子房”、城乡接合部、农民安置小区等区域进行重点整治。此次印发的4个专项行动方案分别为《长沙市自建房安全整治高等院校及周边区域专项行动实施方案》《长沙市自建房安全整治“格子房”专项行动实施方案》《长沙市自建房安全整治城乡接合部专项行动实施方案》和《长沙市自建房安全整治农民安置房小区专项行动实施方案》。根据方案，长沙将按照3个“不区分、不放过、不允许”的总体要求，彻查彻改4个重点区域自建房安全隐患，确保完成全部安全隐患排查整改，实现“动态清零”，坚决遏制房屋安全事故发生，建立自建房安全管理长效机制，实现自建房安全管理“由乱到治”，确保人民群众生命财产安全。

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《长沙市自建房安全整治高等院校及周边区域专项行动实施方案》

年底前完成高校及周边环境综合治理

推动城市功能、配套服务、交通组织、景观风貌等全面提升

高等院校及周边区域是人流密集地，房屋安全问题不容有失。长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动指挥部日前印发《长沙市自建房安全整治高等院校及周边区域专项行动实施方案》（以下简称《方案》），聚焦高校及周边环境治理、秩序规范和品质提升，特别是自建房安全隐患排查整治；力争在2024年底前实现高校及周边区域环境整洁、空间净化、管理规范、安全有序，切实增强高校师生及周边居民的获得感、幸福感和安全感。

目标：年底前完成高校及周边环境综合治理

《方案》指出，专项行动将于5月30日前对高校内外自建房排查问题梳理分类、建立台账，确定分类处置措施。2022年底前基本完成安全隐患、经营业态、学校管理和周边环境综合治理。2024年底前为巩固提升阶段，完善相关规划编制，推动高校及周边区域城市功能、配套服务、交通组织、景观风貌等全面提升。

根据《方案》，长沙将落实“两抓五治五提升”工作举措，全面系统抓排查、从严从速抓整治、深化拓展抓提升。

首先，深入开展隐患大排查。一方面，抓校内排查。排查安全隐患、综合配套和人员管理，聚焦房屋、消防、交通和治安等，重点排查教学楼、办公楼、学生宿舍及校内公共场所建筑质量、消防安全、地质灾害等安全隐患，建立安全隐患信息化管理台账。另一方面，抓周边排查。聚焦各高校周边消费、租住、交通等环境全面开展排查，对高校周边自建房及各类人员聚集经营性场所安全隐患进行全面排查。

其次，强力推进安全大整治。一治风险隐患，把好结构安全关、消防安全关和设备安全关，依据长沙市自建房安全整治整改标准全面进行整改。二治违建行为，坚持执法必严、违法必究、执法必果，形成依法强力处置、坚决遏制违法建设的高压态势，确保违法建设行为“零新增”。三治经营业态，依法从严从快处理违法违规经营活动，对多业态混合经营的学生经常性聚集点、底层联通改造为餐饮、超市等大空间经营性场所严格予以清理整顿。四治校园安全，加强各高校安全教育和管理，加强各类建筑、设备和设施日常巡查，完善高校查寝、考勤等相关制度，严管严控校外租房，加强学生外出就餐、聚会、娱乐的引导和管理，筑牢校园安全防线。五治周边环境，坚持问题导向，推进学校周边环境改善，对学校周边道路绿化、道路路面、亮化照明、建筑立面等进行整治，提升片区品位。

长效：推动高校及周边区域实现管理大提升

根据《方案》，长沙将推动高校及周边区域实现管理大提升。

一是提升规划管理。开展高校及周边区域控规评估，根据评估结果适时启动控规修编，对相应重点地块规划进行优化；开展部分高校周边城市设计，提升片区形象、风貌品质和文化内涵。

二是提升环境品质。提升高校周边居住小区品质，通过环境整治、城市更新、改造重建等渠道，推动既有老旧小区提质提升，特别是针对安全隐患较多、风貌品质较差的小区进行整体拆迁和开发建设。

三是提升功能配套。根据高校实际和需求，完善配套青年公寓建设，集中规范建设特色美食街、特色商业街等配套设施，补齐周边配套短板；打造全龄友好型“15分钟生活圈”。

四是提升交通服务。完善高校周边城市道路网建设，打通交通堵点，优化高校周边交通“微循环”；统筹实施一批人行天桥、地下通道等过街设施。

五是提升治理水平。严格学校日常管理，建设高校及周边智慧治理信息平台，实现安全隐患动态精准防控，引导群防群治，全面提升高校及周边治理能力和治理水平。

《方案》要求，全市各级各单位各部门要高度重视、提升认识、压实责任、落实措施，加强高校与地方协同联动，全面形成深入排查、高效整改、齐抓共管的良好局面。

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《长沙市自建房安全整治“格子房”专项行动实施方案》

“格子房”须按时限无条件整改到位

专项整治范围为全市行政区域内，不分农村和城市、不分商业和住宅、不分自建房和商品房

在一些小区，一套商品房被分隔为若干小间进行出租，这样的房间被称为“格子房”，存在着严重安全隐患。长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动指挥部日前印发《长沙市自建房安全整治“格子房”专项行动实施方案》（以下简称《方案》）。根据《方案》，长沙将全面整治成套房屋改造成“格子房”对外出租的问题，突出学校、医院、车站、园区、市场等周边区域整治重点，由住建、城管、资规、市场监管、公安、消防等部门组成执法小组，与属地政府和单位联动执法，全面整治到位，严格销号。

举措：“格子房”须按时限严格整改，恢复原状

《方案》明确，此次“格子房”专项整治范围为全市行政区域内，不分农村和城市、不分商业和住宅、不分自建房和商品房，由街道办事处（乡镇人民政府）组织排查，核实认定将房屋分割成“格子房”出租的，房屋产权人、转租人、承租人必须按照规定时限无条件整改到位。

在具体举措上，将由街道办事处（乡镇人民政府）责令停业，并下达《自行整改通知书》，房屋产权人、转租人、承租人必须在15日内自行整改，恢复原状消除安全隐患。自行整改完成后，由房屋所有权人向属地街道办事处（乡镇人民政府）申请核实。

街道办事处（乡镇人民政府）核实未自行整改的，报请属地区县（市）房屋安全整治“百日攻坚”专项指挥部联合执法，下达《限期整改通知书》，“格子房”内承租人员必须5日内全部清退搬离并封房，房屋产权人、转租人、承租人必须在5日内整改，恢复原状消除安全隐患。街道办事处（乡镇人民政府）到期现场核实，整改到位的，属地区县（市）专项指挥部予以销案。

对整改期限内拒不整改或整改不到位的，由属地区县（市）专项指挥部联合执法，函告自来水、电力部门、燃气公司停水、停电、停气，之后还拒不整改的，由属地人民政府组织强制拆除，强制拆除所产生的费用由房屋产权人承担。同时函告不动产登记中心和交易中心冻结产权，限制办理产权登记、转让、继承、抵押登记手续。

处理：拒不整改的纳入个人诚信档案

根据《方案》，各职能部门对“格子房”出租相关问题和责任人员依法处理。由属地住建部门及时反馈信息，交由属地街道办事处（乡镇人民政府）告知产权人、转租人、承租人自行解除房屋租赁合同，及时退还租金，并对未办理房屋租赁合同备案的业主依法追究法律责任。

对拒不整改或整改不到位的房屋产权人、转租人、承租人进行曝光，纳入个人诚信档案，依照个人信用相关规定予以惩处。整改期限内拒不搬离的承租人，由公安部门注销其居住证（未办理居住证的，不予办理）。

对房屋存在重大安全隐患、可能危害公共安全且拒不配合整改的房屋产权人，涉嫌非法经营获利数额较大且拒不配合整改的转租人，以及整改后实施再次违规装修群租情节恶劣的房屋产权人和转租人，移送司法机关依法依规追究法律责任。

住建部门负责对为群租房租赁提供居间服务的房地产经纪机构和租赁公司、不履行职责的物业服务企业，实施违规装修的装修企业依法予以相应行政处罚，列入企业信用“黑名单”。

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《长沙市自建房安全整治城乡接合部专项行动实施方案》

长沙彻查彻改城乡接合部自建房安全隐患

建立自建房安全管理长效机制

长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动指挥部日前印发《长沙市自建房安全整治城乡接合部专项行动实施方案》（以下简称《方案》）。长沙将按照三个“不区分、不放过、不允许”的总体要求，彻查彻改城乡接合部自建房安全隐患，确保完成全部重大安全隐患排查整改，建立自建房安全管理长效机制，实现自建房安全管理“由乱到治”。

根据《方案》，在工作举措上，长沙将加大排查认定，建立工作台账；聚焦问题整改，全面消除隐患；推进市区联动，发挥工作合力；注重疏导结合，强化服务帮扶。

在问题整改上，各区县（市）排查发现居民自建房存在重大安全隐患的，应迅速组织力量、疏散人员，强制撤离并对房屋进行强制拆除；无法立即拆除的必须设置物理隔离设施和警戒线，做到“人不住危房，危房不进人”。对存在较大安全隐患的，涉及有经营项目的一律先停业，责成产权人（使用人）通过维修、加固等工程措施消除安全隐患，采取拆除违法建设或补办手续消除违法建设情形。

在市区联动上，市直各相关部门依职责指导城乡接合部居民自建房安全整治，加强土地、规划、建设、市场监管、消防、应急等方面监管执法，强化联合监管、联合惩戒。各区县（市）统筹抓好城乡接合部自建房安全隐患整改及常态巡查监管。

在疏导结合上，各区县（市）要建立绿色通道，提高工作效率，积极帮助符合条件的自建房完善手续、开展房屋安全鉴定和业态引导把关，在确保安全的前提下，逐步恢复并引导居民利用自建房规范生产经营，积极回应民生诉求。符合“原址、原面、原高、原使用性质”重建条件的，排危拆除后要积极给予政策支持和指导。对征拆区域范围内不符合重建条件、或经济困难无条件实施重建的，应做好政策解释，结合拆迁安置、廉（公）租房申请、民政救助等政策工具组合予以综合解决保障，确保居民住有所居、居有所安。

对排查出的较大、重大安全隐患，按照“一房一策”“一栋一策”的要求，对照整改标准、验收程序分类处置到位。2022年底前，加强城乡接合部存量违法建设治理，按照问题“轻重缓急”，创新措施，分别采取补办手续、技术手段、工程措施、执法行动全面整治整改，健全违法建设、违规经营、自建房安全等方面的长效管理机制，巩固工作成效。

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《长沙市自建房安全整治农民安置房小区专项行动实施方案》

参照城镇老旧小区改造标准，分年度实施改造

农安房小区将面目一新

长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动指挥部日前印发《长沙市自建房安全整治农民安置房小区专项行动实施方案》（以下简称《方案》）。长沙将对农民自建安置房（以下简称“农安房”）小区安全进行专项整治，坚决防范和遏制农安房小区房屋安全事故，有效管控安全风险，并运用城市更新“留、补、改、拆”的方法，有效改善农安房小区居住条件和环境。

《方案》所指农安房为长沙高新区和内五区范围内，按照《长沙市国家建设征用土地补偿安置办法》《长沙市征地补偿安置条例实施办法》规定，对原农民住房拆迁后，由村集体（或村民）在安置用地上集中建设的农民安置生活小区。

根据《方案》，专项行动分两个阶段来推进实施，第一阶段为全面排查消除房屋安全隐患，主要对农安房结构安全、消防安全、业态安全、管线安全进行全面排查整治，消除安全隐患，实现“动态清零”。第二阶段为2025年底前，对农安房小区改造和管理，市人居环境局牵头指导各区将农安房小区参照城镇老旧小区改造标准，分年度实施改造，改造模式、资金由区政府统筹明确。同时，选择危房占比较高、建筑品质较差的小区，稳妥实施二次改造试点。