5月1日，在长沙市雨花区杨铭园小区，由于物业未代缴公共区域电费，导致小区电梯停运近一周，业主自行垫付500元电费才让电梯得以运行。记者 杨昱 摄

当业主对物业公司的服务质量不满意时，该怎么办？有的业主会选择隐忍，有的则会以拒缴物业费的方式来宣泄不满。近日，长沙两个小区就因为物业费的事，闹得物业和业主都不愉快。

其实，在物业管理过程中，需要物业公司不断提高服务意识、加强管理，业主也应掌握物业管理相关知识，了解物业的权责和自己的权益。当物业出现管理及服务上的问题或侵害业主权益时，首先应找好证据，尽快与物业方沟通解决好，无果后再走法律途径解决。律师提醒：“如果物业费一直拖欠着，相应的物业服务也将难以为继，业主不应该拒缴物业费。”■记者 杨昱

案例一

拒缴物业费

湘江豪庭4名业主遭物业起诉

因欠缴物业费，长沙湘江豪庭小区的4名业主遭遇物业公司起诉，要求其缴纳物业费及违约金从4000多元至万元不等。4月25日，长沙市开福区人民法院对4起纠纷合并审理，而前来法院旁听的150多名业主，也用自己的行动声援4位业主。

业主

服务质量打折，物业费也应打五折

“物业公司的管理服务，没有达到《物业服务合同》中的要求，其服务质量达不到1.8元/平方米的物业服务要求，应该对物业费打五折。”作为被告业主之一，董先生家曾经房屋漏水，找物业来协商处理，可是一直都没有得到很好的解决，“我购买的车位，因为消防栓就在车库门前，导致车库无法正常使用，这事都七八年了，还没有处理好。”

庭审中，被告业主还指出，湘江豪庭小区存在17家私家菜馆、120多家住改商、300多台商铺空调外挂，多次发生破坏性装修，均与物业监管不善有关。物业服务合同没有明确标准，没有收费批准文件，人员配备不足物业自己设定的保洁22人、保安20人的一半，小区内不设管理处，楼栋服务员、维修工不在现场值班值岗。物业公司还曾经威胁恐吓业主，多次断水断电，业主的满意度都不是很高。值得一提的是，开发商已注销五年多，物业公司缺乏监督，前期合同应该无效，必须与业主重新签订服务合同。

物业

“住改商”等问题物业只能协调

针对被告业主提出对物业费打五折的要求，物业公司方无法接受。

物业公司代理律师表示，现场提交了多项证据，包括以前获得的荣誉，说明物业公司得到了政府及行业的肯定，也足以满足小区的服务要求。针对业主关心的“住改商”和破坏性装修的问题，物业公司也一直在积极处理，并出具了相关的整改通知书，“这部分不属于公共区域，物业没有权力直接干预，只能通过协调来处理。”

进展

调解不成，双方继续补充证据

对于物业公司的解释，4名业主均不买账，亦不同意法院的调解，除了请求法院驳回物业公司的诉求外，还要求法院判令物业公司支付违约金，弥补多年未完全履行合同相关义务，同时打五折收取物业费，并公示历年物业费及公共收益账目。由于庭审仍处于质证环节，原被告双方将继续补充证据。

“在法院作出公正判决、物业签订服务合同、提供质价相符的服务之前，我们会继续缓交物业费。”董先生说。

案例二

只七成住户交物业费

小区电梯需缴电费才运行

“我们老两口都70多岁了，没有电梯都不敢出门。从4月20日起，小区电梯就开始停电，要不是邻居在4月24日续了500元电费，后面还不知该怎么办？”近日，家住长沙雨花区杨铭园小区的张娭毑向本报反映，这不是小区第一次停电梯，就在今年初，电梯还停了1个多月。

业主

小故障各种开价，业主只能自救

张娭毑说，小区物业公司除了维持基本的清洁，设备一旦需要维修，物业就会自己报价，接着由每户出钱，“电梯发生故障的小问题，物业找的人各种开价，结果一位业主的朋友免费就搞好了，这实在是逼得我们只能自救。”

5月1日，记者来到了位于街巷之中的杨铭园小区，找到了负责代缴电梯电费的业主李先生。“小区共有3栋楼，电梯与一楼杂物间、路灯等公共区域同用一个电表，一旦遇上用电高峰期，电梯预存的电费就会很快用完。”李先生说，今年初，小区电梯就停过电，众业主僵持了1个多月，最终凑了近6000元，才把电费的缺给补上。

当记者提出“物业费中是否包括公共区域电费”时，他表示这些钱优先用作了物业的运营，“物业说交的物业费仅够维持员工工资，至于小区的维修，200元以下由物业管，其他的就需要业主自行承担费用。”

调查

只有近七成住户交物业费

通过在小区深入了解，记者得知，小区的公共收益仅来自电梯广告和停车收费。由于车辆的停放，小区很多下水道水泥盖板被压裂，未得到及时修缮。小区共有199户业主，物业费按1元/平方米收取，共有建筑面积2.4万平方米，每年实际缴纳物业费的仅近七成住户。在小区B栋，由于更换开发商等问题，20多户业主至今未拿到房产证，这也成了他们拒交物业费的理由。新来的物业已经营2年多，但服务难令人满意，部分业主也选择了拒缴物业费。

物业

小区运营入不敷出

随后，记者来到了小区物业管理处。物业经理肖先生表示，小区的运营入不敷出，公司现在都将亏损最小作为盈利，“小区停车看似能收费，但多是业主自己的车，选择交钱的也不多，哪怕亲朋好友开车来了，也不愿意交。”

在肖经理的指引下，记者看到了物业公司在大门口贴出的公共收益及相关电费收支情况，小区一直处于欠费状态。从小区2018年上半年的公共收益来看，公共收益仅来自停车费和小区内广告，收入仅5820元，而支出却是3.5万多元。

进展

业主联名申请电梯专用电表

目前，为防止再发生电梯停电事件，小区众业主已联名向电业局做了申请，专门为电梯建一个电表。同时，对于小区二次供水不佳的问题，众业主也在自筹资金来进行更换。业主们说得最多的是：“我们基本上是自己管自己了。”

律师说法

这些情况

业主可拒缴物业费

“遇上物业不作为的情况，已成立业委会的小区，可通过全体业主大会予以终止合同。小区要是没有业委会，业主也可请社区出面来协调。”湖南芙蓉律师事务所律师钟文科说。

在什么情况下能减免物业费？钟文科指出，业主若能提交证据证明物业公司放弃或不履行自己的合同义务或构成持续的严重履行瑕疵，有权要求减免相应物业费。同时，如物业管理服务在一定时期内确实存在一定瑕疵，对业主生活造成了一定程度的不便，可酌情减少物业管理公司所收取的物业服务费。

“如果物业公司提供了合同之外或未经业主同意的服务，业主是可以拒交物业费的。”钟文科补充道，如果物业公司擅自提高物业费标准，业主也可以拒交物业费。另外，因房屋质量问题还未交房的，物业服务费应该由开发商交纳。

延伸

物业应提供哪些服务

钟文科表示，物业公司的主要职责包括8个方面：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；物业管理装饰装修管理服务；房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务；物业档案资料的管理工作；代收代缴收费服务。至于业主所缴纳的物业费，除了用于物业人员的工资、社保和福利外，还用于物业共用区域、设施设备的日常维护、管理、修缮、清洁费用以及保险费，以及经业主同意的其他费用。