编者按：社会治理，关键在末梢，成败看基层，基层看社区。红网特别策划《雨花·创新之“治”》，将镜头对准基层，搭建平台、分享经验，共话治理，着力找到基层治理的突破口和着力点，以点带面，见证雨花区党建引领基层治理的创新与实践。

红网时刻新闻记者 胡芳 长沙报道

“物业公司包下了这一带的几个小区后，各个小区的路灯坏了有人修、化粪池漫了有人疏通，居民家水电坏了有人上门……”这些变化，让侯家塘街道梓园社区党委书记王芬对“共享物业”发展更有信心了。

无“话事人”、无维修基金、无门禁、无物业公司、无“看相”……长沙市雨花区共有老旧小区267个。老旧小区在治理过程中，面临着现实的尴尬：社区代管，专业服务“跟不上”；楼栋零散、规模较小、物业费低，市场化物业企业“不愿管”。

为此，雨花区探索出台党建引领小区治理八条措施，鼓励支持街镇引入社会资本，探索在相近相邻的老旧小区“连片打包”引入物业公司，合理统筹有关资金政策，利用惠民资金、“三供一业”移交专项资金等提供经费补充保障，逐步过渡到物业公司自主运营。

“共享物业”来了，老旧小区有了哪些变化？记者走进了侯家塘街道梓园社区一探究竟。

连片打包，确保“引得进”

梓园社区位于城南中路与韶山北路交叉处，面积0.22平方公里，总人口6000余人，辖区老旧楼栋55栋，地处中心城区，治安形势复杂，存在老旧小区多、老人多、租户多、五小门店多、开放式小区多的“五多”治理难题。

“老旧小区分布零散、规模小，但管理成本却不低，这也使得很多物业公司对这类小区望而却步。”王芬叹息。

如何打破僵局？如果将老旧小区连片整合、打包，物业公司是否就愿意来了呢？

2021年11月，梓园社区率先探索“共享物业”模式。梓园社区与枫树岸、麻园湾社区联合引入物业公司，提供红旗区二片、长岭大院共42栋老旧居民楼物业服务，不同小区居民群众可以就近就便享受同一物业公司服务。

虽是“打包”运营，服务却不能打折扣。为此，社区和居民代表考察了多家物业公司，最后选中对管理老旧社区颇有经验的“和家生活”。

“连片打包，既能让居民获享服务，也可降低运营成本，吸引物业公司入驻。”王芬说：“物业公司进驻了，硬件设施逐步改善了，专业的人做专业的事，居民满意度也越来越高，居民缴纳物业费意愿率近90%。”

“以前，我们社区的工作人员在承担本职工作之余，还要兼职去给小区保洁、修水电，即便忙得家都回不了，也只是疲于奔命，很难让居民满意。”王芬表示，共享物业来了以后，老旧小区逐步实现由“社区兜底”向“企业接管”。

加强扶持，确保“留得住”

“一开始，我们主动腾出30平米的物业办公用房，对物业企业办公用水用电全免费，确保物业公司能顺利开展各项服务。”王芬说。

第一年，梓园社区提供过渡经费补贴，帮助物业公司起步。按照“政府补贴、物业投入、居民缴费、小区造血”的原则，梓园社区合理统筹有关资金政策，利用惠民资金、“三供一业”移交专项资金等提供经费补充保障，逐步过渡到物业公司自主运营。

第二年，物业公司实现盈亏平衡。第三年，物业公司实现正常盈利。2022年梓园共享物业已逐步脱离惠民资金，2023年完全实现自我造血。

如今行走在梓园社区，专业物管带来的变化，居民们看在眼里记在心里：不仅楼道里“罢工”的路灯亮了，不少老旧设施也在陆续维修中；一次里里外外、覆盖社区的大清扫之后，如今每天都有专职人员进行保洁；飞线充电等安全隐患被一一排查，老旧小区的平安指数获提升。

自我造血，确保“发展好”

通过资源整合、资产重组和更新改造等方式，梓园社区完善停车位、充电桩、充电柜等配套服务设施，激活老旧小区“造血功能”，增加公共收益。

如今，物业公司每年从盈利部分抽出部分资金，反哺社区，注入小区公共设施维护监管账户，有效解决老旧小区维护资金短缺问题。同时，鼓励支持物业探索家政、养老、房屋中介等多元经营模式，积极盘活小区内固定资产租赁，拓宽了增收渠道。

“社区引进的物业公司服务热情，办事效率高，还很暖心，水管漏水、楼道灯损坏、电路故障、邻里纠纷，一个电话随叫随到，我们住在这里很舒心。”小区的居民说起小区物业时，纷纷竖起了大拇指。

梓园社区聚焦党建引领，推行“五共一融”理念，用好做活“开放式治理”新思路，以捆绑打包的方式引入“共享”物业，以经费、用房、水电补贴的方式扶持物业，以盈利返还的方式填补维修资金空白，有效解决了开放式老旧小区引入物业难、经营运转难等问题，走出了一条党建引领、企业参与、社会协同、居民自治的新路子。