7月2日，长沙新环境营盘路门店，一市民正在查看房源信息。

“房子挂牌半年，一个电话都没接到。”7月2日，长沙市民朱先生说，他准备将湘江世纪城200多㎡的房子转售出去，带装修均价2万元/㎡，“但朋友都说行情不好，让我再降3000元/㎡。”

一路降温，长沙二手房市场似乎进入“冷淡期”。长沙市不动产登记中心的数据显示，自去年6.25调控政策实施以来的一年内，长沙二手房成交量为25047套，同比下降33.9%。贝壳研究院数据显示，今年6月，长沙二手房交易均价同比跌幅达13.1%。

“上半年受限购令影响，二手房成交量明显下降，但新增客源及带看量并未急剧减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，市场趋稳仍旧是大趋势。”业内人士如是分析。

【市场】二手房成交量下降，价格回落

4年的转售期，让长沙二手房交易变成了长线作战。

一组长沙市不动产登记中心的数据显示：长沙二手房市场在近一年（2018.6.25-2019.6.25）交易了25047套，而在上一年同期（2017.6.25-2018.6.25），长沙二手房成交量为37890套，同比下降33.9%。

此外，据长沙贝壳研究院数据，今年5月,长沙二手房（内五区和长沙县）成交量仅为3232套。

“去年5月，存放业主卖房钥匙的柜子已经空了，而今光我就剩4把。”7月2日，在开福区蔡锷北路的新环境荷花池门店，房产经纪人胡先生看着墙上的钥匙略显惆怅，“与去年相比，今年长沙二手房成交价跌了1000-1200元/㎡，成交量也下降不少。”

长沙市二手房市场交易量为何出现下滑？湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为，一方面是政策依旧高压，需求尤其是改善型需求释放难度大，转售周期也由3年变为4年，具有购房资格的群体逐渐减少；另一方面则是由于新房的分流，新房与二手房价格倒挂，新房开盘价格明显低于同区域二手房挂牌价格，更多购房者转向了新房市场。

【变化】买方话语权增强，议价空间上升至5%-10%

55615套，这是诸葛找房网显示的长沙最新二手房挂牌房源量。而据中原湖南战略研究中心的研判，2019年全年，长沙整体购房需求预估量为7.3万人。

另据贝壳研究院数据，今年1-3月，长沙内五区及长沙县新房和二手房成交量分别为：7739套、1857套；3461套，610套；10777套、2098套。从成交上看，新房成交量大概是二手房的4-5倍。

“如果新房和二手房需求按5∶1计算，长沙二手房需求量在1.2万人左右。”一位资深房地产中介人士指出，“入口端存量在增加，出口端则是缓慢成交，后续长沙二手房市场或将面临‘库存’问题。”

渐长的存量和低位成交，拉大了议价空间。“比如盛世荷园小区附近卖价在160万左右的房子，实际成交价可能在152万左右。”7月1日，在位于开福区东风路的我爱我家四季花城门店内，房产经纪人彭先生告诉记者，“去年的议价空间可能还有往上加的，今年越来越少。”

“今年，长沙二手房市场议价空间在5%-10%左右，比去年增加了5%。”贝壳长沙站市场中心总监都业申认为，平均2个月的销售周期，以及拥有“房票”的购房人群减少、可选择的房源增多，这些因素都导致议价空间的增加。

【应对】中介业务调整，更多向租赁和新房市场转移

在市场降温之下，不少中介公司开始重新布局业务。

市民周女士打算卖掉自己在开福区伍家岭的一套四室一厅的房子，但是挂牌三个多月鲜有人问津，有客户还打算还价10多万元才买，于是她选择转售为租，“低价卖了不划算，还不如一个月租3000元，等市场好了再做打算。”

“购房者考虑的周期远远高于以前，我们门店早已转换思路，门店业务转向‘转售为租’‘以租代买’。目前，我们门店新房与二手房的成交量比例接近1∶1。”长沙营盘路附近某中介门店的店长兰先生说。

明宾表示，如今，二手房市场重心已经发生了转移，以前的整体业务类型为：二手房成交占50%，租房占30%，新房占20%，“随着二手房成交周期拉长，想在行业中存活下来，势必会缩小二手房成交量规模，新房业务占比可能会增至40%，甚至部分小公司可能会达到60%。同时，租赁市场也在扩大，现在占比可能放大到40%。”

分析

年前二手房市场“稳”将成常态

相比任何的统计数据和宣传噱头，二手房市场是楼市温度最真实的体现。

下半年，长沙二手房市场将如何发展？一位二手房营销管理层的资深人士分析认为，反炒房调控政策不会动摇，购房者将从试探的心理预期慢慢转为更理性地看待市场，“金九银十”的成交量与六七月相比或有明显上浮，但将远远不如去年的成色。

他认为,未来两年，会有一部分现在未达4年标准的房源加入可售，不具备购房资格的人到了明年也达到两年社保要求，会助推一波行情，但是涨幅空间不会发生根本性变化，稳仍将成为常态。

而在都业申看来,在政策稳的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”，这是下半年市场的重要下行压力,“下半年长沙二手房成交量或仍在低位徘徊，其中100-120㎡的户型成交比例将更高。政策难松紧，‘稳’‘一城一策’是主基调。”