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改革开放40年、房改20周年，在这个剧变的时代，无论身边微枝末节，还是宏大的时政变化，时代车轮滚滚向前。在快与变之中，在冰与火的交替之间，长沙的楼市也在悄然变化。

这一年，长沙调控政策密集出台，楼市经历了史上最严调控；这一年，千人抢房、疯狂摇号浪潮此起彼伏，到年末却归于平静；这一年，土地市场频繁遇冷，开发商“紧衣缩食”以求平稳度过；同样是这一年，不少楼盘真金白银地打折，长沙楼市回归理性。

为此，我们对2018年进行了盘点，归纳以下6大楼市关键词，对长沙楼市进行概括性梳理，用文字记录着长沙楼市的变迁。

■记者 卜岚

房改

人均住房面积从17到40.8

“以前，我们一家十几口人就挤在位于南门口的18平方米的一间平房中。”回忆起20多年前的情景，长沙市民周爷爷记忆犹新，“现在我们都搬进了商品房，人均面积有40多平方米，真好！”

1998年6月15日，全国房改工作会议宣布，从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，新建住房原则上只售不租。当年7月3日，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，正式宣布停止“实物分房”，明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向。

从筒子楼，到单元房，再到如今的商品房，房改20年，长沙住房建设规模大幅增加，告别了住房严重短缺的时代，实现了从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。

国家统计局数据显示，1998年房改时，全国城镇居民人均住房面积大概是17平方米，2017年达到了40.8平方米, 20年来翻了一倍还多。

居者有其屋。多少年，多少人在为这个梦想而努力，而如今20年过去了，这个梦想正逐渐成为现实。

调控

刷新纪录，堪称史上最严

2018年，成为了房地产历史上调控密集的年份。根据统计，2018年以来，全国陆续出台的房地产调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史纪录。与2017年相比，年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%。

而作为调控先行者的长沙，更是以铁腕的手段掀起了一波“反炒房”风暴。

6月25日，湖南长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，这是长沙去年连续三次发布楼市调控政策之后的再次升级。项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面全面加码，让投机者铩羽而归。

而这个堪称史上最严“调控令”出台后，6月27日长沙再次补发升级细则，规定取得不动产证4年后方可购买第2套房、非本市户籍落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税方可购房……门槛提高，将漏洞一一补上，从此炒房是路人。

而如此高温状态的调控力度或将继续维持。今年12月，中央经济工作会议便说明了这一点。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系。

抢房

疯狂抢房到“日光难现”

3月29日，长沙首个符合刚需定位的楼盘——春和景园公开认筹，认筹人数达1283人。

5月3日下午，位于湘江北路的长沙北辰三角洲突然宣布对项目C3区5栋、6栋共计641套江景住宅启动认筹，641套房源共有5151人认筹，中签率12.4%。

6月5日湘熙水郡公开摇号，342套房源有1486人认筹。

“又没选上!拿出60岁母亲的户口购房也挤不进摇号名单！”仔细核对完华润置地广场公布的认筹排序1.5倍名单后，刘先生只能“望楼兴叹”，这已是他今年第4次陪跑了。

上半年的长沙楼市，被一张“房票”搅得躁动不安。甚至出动了“6个钱包”，只为顺利上车，而造成各大城市万人抢房盛况的根源就在于，限价摇号制造的套利空间。不过，随着“625新政”的靴子落地，长沙市民似乎对手中的这张“房票”更谨慎了，看的人多了，买的人少了。

11月21日，北辰三角洲开盘，推出479套刚需房源，剩余90余套房源；11月25日， 五矿沁园金城四期开盘，均价8700元/，当时建筑面积112、146均未售空。而在今年年初，这些盘曾是红极一时的“低中签率楼盘”之一。

流拍

从“逢双限必熔断”到“无人问津”

土地与房价历来就被喻为“面粉”与“面包”的关系。不过今年从整体来看，长沙土地市场稍显冷静，土地高溢价率也明显减少。

中国指数研究院长沙分院数据显示，2018年1-11月，长沙市各类用地平均溢价率为8.38%，比上年同期下降30.87个百分点。其中，住宅用地溢价率为9.22%，比上年同期下降57.23个百分点。商办用地溢价率为5.83%，比上年同期上升5.24个百分点。

从上半年的逢双限必熔断，到下半年的土地流拍潮，房企拿地的情绪正发生微妙变化，更为谨慎，热情也降低。

“土地流拍在长沙土地市场是少见现象，这也说明开发商拿地更谨慎，市场也逐渐回归理性。”合富辉煌首席分析师周明表示，今年调控不断升级，网签严格受限，预售审批更为严格，开发商回款压力增加，用于土拍的资金减少。此外，限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房企来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，企业拿地更加谨慎。

维权

一场没有硝烟的战争

楼市的维权，是一场没有硝烟的战争。精装质量、购房资格、小区车位、降价等等，在长沙楼市的敏感期，这些问题也纷纷浮出水面……

今年8月17日，湘熙水郡售楼处门前挤满了业主，拉起了横幅。究其原因是因该楼盘推出了一线江景房，均价在8700-9005元/平方米之间，而其6月初推出二线江景房,均价在9300-9700元/平方米之间。一线江景房位置更优，价格却更低，部分老业主感到十分不满，由此才引发了业主围堵售楼处一事。

11月4日，数百位业主聚集在位于长沙望城区雷锋大道的美的翰城营销中心，业主表示，开发商公摊面积收取了2300元/的精装，而根据住建委文件，公共部分装修不应计入全装修价格，开发商明显违规；而且精装标准模糊，根本达不到2300元/。

有业内人士指出，矛盾的集中爆发，或许是受限价影响，不少房企为了博得更大的利润，快速回笼资金，不得不让利促销、割肉买房，在利益被压缩的同时，楼盘质量往往会出现问题，因此维权也随之而生。

全装

大势所趋却又问题频发

全装，绝对称得上2018年长沙楼市的关键“字眼”。

3月15日，长沙市出台《进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，鼓励房地产推行全装修销售。5月31日又印发《关于印发〈长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则〉的通知》。明确“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目，全装修部分的价格不得超过2500元/平方米。

全装修新政的出台，意味着长沙将“迈入”全装修时代。据长沙克而瑞不完全统计，2018年第一个季度长沙全装修房源即实现了翻倍增长，达到了27%；3月，第二季度达到了44%，将近房源总套数的一半，并将逐渐成为主流。

不过市民对此却不太买账。“全装是否变相抬高房价，又是否真能省心省事？”长沙市民刘先生为记者举了个例子，比如长沙梅溪湖中海熙湾5298元每平方米的精装修，是真的“价格合适”？还是如其置业顾问所言，是因为毛胚房批价低，他们要用装修部分来补。

一面是对价格高企的不满，一面是对质量的担忧。为此，8月15日，湖南省相关领导在调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调，要持续严格市场监管，深入推进专项整治行动，规范二手房、精装修等管理。而在目前，长沙全装房新楼盘的备案工作或被暂停。