孩子们正在老街上自由地玩耍。邹麟 摄

东方泛白，一条条麻石青砖小巷在晨曦中醒来。世世代代生长在古街里的人们开始了一天的工作，质朴的老字号、时尚的新招牌在商家打理下一派祥和气象。

自2018年以来，长沙启动实施老城区有机更新，探索出一条“以留为主，留改拆并重”的新路子，优化了城市空间功能，保留了老城区街巷肌理，中心城区城市人居环境得到明显提升，长沙市相关工作连续3年获得国家级表彰激励。

2019年1月，市委、市政府率先全国成立了城市人居环境局，统筹推进老城区有机更新、历史文化名城保护和近现代（历史）建筑保护、棚户区改造、城中村改造、老旧小区改造、危旧房改造、“街区微改造”、“一圈两场三道”建设、城市房屋征收与补偿。住建部、财政部、湖南省委编办领导和专家先后来长沙调研，为长沙的改革举措点赞。2019年10月18日，阿富汗、多米尼加、马耳他等6个发展中国家高级官员现场观摩了都正街、白果园化龙池等项目后，对长沙有机更新等工作给予高度评价。

走进这些流淌着历史厚重感，同时又洋溢出年轻时尚味的老街小巷，人们可以切身感受到，长沙城市有机更新让老城区更有长沙味，让老百姓更具幸福感。“从宜居性出发，坚持问题导向，补齐民生短板。”长沙市在推进老城区有机更新的过程中，对范围内市政设施、房屋功能、生活配套进行全面完善，对居民房屋内外功能全面更新，让老百姓更具获得感。

“坚持以人民为中心，建设人民向往的城市” 。在长沙，正是以文化为魂推动城市的有机更新，突出了“老长沙、新气质”，留住了山水洲城的灵魂空间所在。“突出宜居性，留住老长沙”，有机更新赋予了长沙老城区新的生机和活力。

“要有效推进城市有机更新，让老街区更有品质品位。”改善人居环境是“以人民为中心”发展理念的具体实践，是现代城市发展到一定阶段的必然选择。2019年年初，长沙市城市人居环境局正式挂牌成立，随后在大力推进项目中增强群众获得感、在城改旧改中提升城市颜值气质、在先试先行中探索长沙经验，初心不改，初衷不变。目前，长沙市城市人居环境各项工作顺利推进，实现了“开门红”。

正如长沙市城乡规划委员会专家、著名建筑师杨建觉所说，“城市的构成不能仅仅是新房子，还要有老房子，更要有老故事。”最近完成的黄兴南路步行商业街的风貌整治，就是把所有无谓的草皮和灌木群去掉，增加了可以互动、可以坐的地方，增加了老百姓尤其是小孩子喜欢的设施，促进了人际交往。

紧随都正街、北正街之后，高正街、白果园化龙池、麓山南路、白沙液街等一大批有机棚改项目，都在老城区有机更新政策的呵护下迎来新生。“修旧如旧、传承历史”。如今，这些古街老巷深植历史“血脉”和文化“基因”，融古典与时尚、艺术与商业于一体，极具韵味地呈现了老长沙的人文风貌。

芙蓉区都正街项目

有机更新实践典范 长沙老街小巷名片

芙蓉区都正街项目作为城市有机更新实践的典范，改造建设后已成为生活舒适、设施齐全、历史文化氛围浓厚、居民安居乐业的长沙老街小巷名片。

该项目于2013年启动改造，2015年完成。改造之前，这里虽位于长沙最繁华的老城区，但基础设施配套落后，房屋老旧，老居民一方面迫切希望改造，一方面故土难离，不愿搬迁。当地政府创新思路，采取“因地制宜、区别对待”的原则，做到了“三省两高”，即省钱、省时、省力，让群众参与热情高、让社会反映评价高。

在项目的推进过程中，在房屋产权性质不变、产权人不变的前提下，通过采用修旧如旧、建新如旧等方式修复或复建具有长沙历史风貌的民居，变旧房为新房，改危房为好房，实现了从普通低质民居向通风、采光、适用且具有长沙地方风貌特色建筑的蝶变。整个项目不进行大拆大建，只按规划方案一次性拆除非拆不可的低质、破败建筑和违章建筑，腾出步行街、小巷、小广场等公共空间，还增加了街头绿地、消防通道，增设地下停车场等设施。

都正街主街采用麻石、青灰砖等材料进行改造，两厢建筑进行立面整治，完善了水、电、路、气等市政管网设施，疏通下水道、化粪池，补齐沟盖板、垃圾桶等生活设施。共计整治街巷道路8710平方米，排水改造410米，电力改造线路约20000米，增加地下停车场面积2000平方米，停车位约100个，增加园林景观8处。

在挖掘街巷历史文化、提升城市品位方面，都正街项目恢复了部分重要历史建筑，设计小型公共广场，形成局部开敞聚集区域；对人民路入口门楼、蔡锷路入口门楼、县正街入口广场进行仿古改造，恢复桃花井、平地一声雷等历史场景节点，使街区更具故事性，城市更有品位。

天心区长坡社区项目

家园精彩蝶变 老小区迸发新活力

裕南街街道长坡社区通过对省建六公司闲置土地有效盘活和水利水电老旧小区进行改造，不但全面改善了居民的居住环境，同时激发了社会经济效益，社区品质显著提升，通过片区有机更新，老小区迸发新活力，成为“坡上的幸福家园”。

省建六公司位于长坡社区二街入口处，该单位土地一直闲置，内部破烂不堪，是该社区的老大难问题。2018年通过社区党总支反复对接，省建六公司按照共建共享的原则参与小区提质改造，引进酷力品牌，总投入3000余万元，新建省建六公司1000平方米办公室，并建设了健身房、游泳池、篮球场、八人制足球场、健康体检中心、舞蹈类培训室等一系列文体健康项目。这种挖掘国有资产商业市场潜力的创新模式，不仅盘活了闲置厂房，改善了城市形象，完善了区域生活商业配套，同时也解决了长坡社区不少人员的就业问题。2019年下半年开园以来，该项目共实现产值4000余万元。为更好地服务周边居民，园区运营商酷力公司目前正申报全民健身中心，真正让老百姓得到实惠。

“晴天一身灰，雨天一身泥”曾是长坡社区水利水电小区居民的日常写照。在2019年该小区迎来了“旧貌换新颜”的机会。根据中央、省、市文件精神以及天心区老旧小区改造工作指导意见，重点对小区道路、下水、绿化、公共设施等进行改造，真正将改造落实到民生实处上、落实到居民心坎上。

一年时间,这里发生了翻天覆地的变化,混凝土道路重新铺就成了沥青道路；原本散发恶臭的明沟统一增设砼盖板并重设污水管网；小区增设环卫设施、路灯设施、公益设施等……现在的水利水电宿舍区小区干净整洁，环境优美，成为装扮长坡社区的一个新亮点。

开福区潮宗街历史文化街区

补齐民生短板 解决民生难题

“在咯里住哒一世，牵绊太多哒。”一直生活在开福区北正街的杨娭毑年近七十，日前她特意来到长沙城市有机更新首个历史讲坛“老街故事”，讲述了这条“城北第一街”的前世今生。

北正街所在的潮宗街历史文化街区有机更新项目突出“补短、精点、优线、活片”四个重点，将老城区中已经不适应现代化城市社会生活的区域做必要的、有计划的更新，将老城区承载的丰富历史文化内涵予以传承和展现，赋予老城区新的生机和活力。目前，已打通交通微循环道路32条，完成片区主要街巷地下排水管网疏浚、燃气管道铺设、弱电管道预埋及道路提质等改造。通过“补短”举措，真正实现了老城区现代化的蜕变。

潮宗街历史文化街区，是老长沙城街巷肌理保存最完好的历史片区之一，是长沙的文脉和传承所在，也是长沙老城区有机更新工作重点推进的片区。目前，已完成了永清巷54号、福庆街有机办、寿星街48号民居等历史建筑示范点，北正街、福庆街等街巷沿线房屋修缮，已启动时务学堂、金九故居、九如里公馆群3个重要历史文化节点的设计与修缮，历史文化街区初具雏形。

通过一年多的修缮和提质，街巷肌理和风貌得到最大限度的保留复原，2019年7月，潮宗街历史文化街区荣获湖南省首个联合国人居环境署城市更新指导项目。

作为潮宗街历史文化街区的重要板块，北正街有机更新也已改造完工，按规划打造的老字号美食街，吸引了马复胜、玉楼东、双燕楼等百年老字号和采禾记、书亦烧仙草等品牌餐饮31家入驻。此外，万科泊寓、向佳公寓、清风公寓等系列长租公寓落地，城市特色民宿、休闲清吧等业态布点在永清巷54号等楼栋，砚泉文化、无边空间、轻一色文化传媒等8家创意设计企业也落地该街区连升街。

雨花区圭塘河项目

生态与产业双发展 让群众看见山水记住乡愁

雨花区圭塘河城市生态更新项目，南起圭白路，北至劳动路，东临万家丽路，西临圭塘路，全长约8.7公里，是贯穿雨花区主城区南北两极重要的生态廊道、经济廊道和文化窗口。项目基于生态优先原则，将生态作为城市滨水地区更新的主导因素，从水质提升、生态恢复、设施建设、腾笼换鸟、产业转型、基层治理等角度入手，将单纯的生态修复治理融入城市滨水地区更新全过程。

项目总共包括三部分，其一，井塘段总用地面积约370亩，总投资约14.55亿元，是长沙市首个生态治理PPP项目，也是全市首个多规合一的河道综合治理典型案例，项目将产业规划导入传统生态治理，改变传统生态建设思路，将PPP社会资本方及商业策划运营方的思路融入设计，实现了生态建设与产业发展二者兼顾。其二，羽燕湖段占地面积约900亩，先期已拆除各类违章违建、加工作坊近30万平方米，目前，已建成50万平方米滨水公园、8公里城市绿道，建成集党建基地、志愿者服务阵地、共享图书馆、运动健身场馆、海洋科普基地、教育培训中心等于一体的城市功能设施配套，未来还将结合两岸小区、单位和学校统筹推进海绵城市试点建设。其三，省森林植物园段占地面积约940亩，项目将于年底开工建设，未来将结合红星片区城市更新改造，统筹推进圭塘河和森林植物园等重要节点建设，融合山、水、湖、城为一体，按照“显山露水、望山亲水”的生态理念，彻底改变南城公园品质不佳、沿河脏乱差的现状，让居民群众看得见青山绿水，记得住乡风乡愁。

芙蓉区白果园化龙池项目

实事为民接地气，传承文脉显底气

白果园化龙池有机更新项目在布局上整体筹划，以“复古置景有灵气，科学施工应天气，营造宜游聚人气，实事为民接地气，良知良行扬正气，传承文脉显底气”来统筹。该项目东起蔡锷南路、西至黄兴路步行商业街、南至大古道巷、北至解放路，占地232亩，分三期进行，涉及定王台街道两个社区、14条街巷，老城区居民2662户，改造面积约26万平方米。项目片区打造了历史步道21条，共计4.08公里；增设站厕、停车场、社区公园、文化广场等公益场所15处，目前该项目已基本完成。

在项目实施工程中，白果园化龙池以留为主推进“三留三改三拆”。在宜居功能上，针对与居民生活息息相关的“厨卫、挡雨、燃气、网络、用电”等14项内容，逐一细化，逐项改造。

白果园化龙池区域内历史底蕴深厚，湘江评论印刷旧址、程潜公馆、长沙剧院、公沟遗迹、善化县学宫等不可移动文物均聚集于此。项目遵循“街巷格局、空间尺度、文化记忆”三个不变的整体思路，在不大拆大建、不破坏街巷体系、不破坏社区生态、不破坏建筑风貌的基础上，完善公共基础设施，提质街巷绿化园林景观, 打造了宜居宜商宜游的“网红”打卡地。

天心区西文庙坪片区项目

延续城市文脉，留住老长沙味道

“‘道冠古今’牌坊是旧时长沙最高一级的学宫，也是祭孔和举行科举考试的地方，可惜‘文夕大火’后只剩下这块牌坊了。”在西文庙坪生活了一辈子的七旬老人郭瑞怀对街巷的历史典故如数家珍。

如今，西文庙坪片区有机更新项目一期、二期、三期施工进展顺利，四期A地块片区也在着手启动。郭老先生说，现在街坊邻居们都盼望着改造后，西文庙坪能像太平街、都正街一样变得漂亮、整洁、繁华。

西文庙坪片区有机更新项目东起长郡中学、西至湘江路、南临城南西路、北达人民西路。该项目于2018年8月启动建设，共分为四期，包括“道冠古今”牌坊、梅公馆、泉嘶井等多处不可移动文物和历史风貌建筑的保护修缮，学宫门正街、古潭街、豆豉园、白鹤巷、望岳园等历史街巷打造。截至目前，一期仁美园巷片区已基本完成，二期师敬湾片区、三期学宫门片区正抓紧扫尾施工，四期A地块片区正着手启动前工作。

让老百姓更具幸福感，让老城区更有长沙味。西文庙坪片区有机更新项目坚持以人民为中心的发展思路，延续城市文脉、留住老长沙味道。按照“留、改、拆，以留为主”的工作理念，在充分尊重历史与现实的基础上，通过有机更新对现有文物古迹、老旧公馆、街巷肌理、一草一木进行保护和尊重；利用空间改造、业态更新、人群更新，准确把握符合生活方式转换、产业方式更新以及发展方式转型升级的规律，最大限度地提升了城市更新项目的综合价值。

岳麓区白沙液街项目

串联历史记忆，百年“酒香”老街换新颜

说起葫芦形状、白色瓷瓶装的白酒，长沙人脑海里首先冒出来的多是“白沙液”。白沙液街是一条以白沙液酒命名的老街，当年的酒厂就在街边，一到酿酒日，酒香飘满整条街道。然而白沙液街两厢房屋大多是上世纪六七十年代建筑，房屋墙体开裂、房顶漏水、线路老化等现象严重。区域道路狭窄、交通拥堵，水、电、气等基础设施落后；环境脏乱差，管线蛛网密布；消防设施缺乏，存在安全隐患；交通循环不畅，居民生活极不方便。改善人居环境，成了当地居民们的热切期盼。

白沙液街有机更新项目，东起银盆南路，西至滨湖路，南抵绿地湖湘中心，北达麓山国际实验学校，涉及望月湖街道和西湖街道，项目总占地面积约200亩。项目实行点状拆迁、全面整治、整体提质，内有红泥山防空洞、溁湾古井历史文物遗存。项目共完成征拆4.5万平方米，拆违4000余平方米，动迁419户。项目有机更新建设分为主街、腹街两大部分，目前，主街道路基础设施改造，主街两厢房屋修复修缮，古樟台、溁湾古井、防空洞三个节点工程以及白沙液街历史文化步道建设已完成，腾出了小巷、小广场等公共空间和消防通道，完善了道路交通、消防、水电气等配套设施，人居环境得到有效改善，今年将集中进行腹街有机更新建设。

走访手记

老城区有机更新是一件难事，更是一件实事。

难就难在，其实施实质上是从单一价值观到追求最大公约数的过程，兼顾了群众诉求、公共利益、历史文化、财政压力等多个方面，涵盖了城市规划、建设、更新、管理的全过程，需要多部门协同配合。

实就实在，通过老城区有机更新不仅能够实现旧城改造与历史文化保护的有机结合，实现老城区与新城区交相辉映，实现新老市民寄放街坊乡愁的家园理想。而且，以老城区有机更新这根杠杆能撬动老城区提质升级，实现人居环境改善、群众幸福感提升和城市高质量发展的多赢局面。

名词解释

“有机更新”的理论，是我国建筑大师吴良镛先生对中西方城市发展历史和城市规划理论充分理解的基础上，结合北京什刹海地区规划研究中提出的，认为从城市到建筑、从整体到局部，像生物体一样是有机关联和谐共处的，城市建设必须顺应原有城市结构，遵从其内在的秩序和规律，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。“有机更新”的理论已被国内诸多历史文化名城所接受，成为一种较为流行并且切实可行的旧城保护与更新的理论方法。