红网时刻记者 戴丹 长沙报道

“感觉公寓价格在下降。”近期在长沙四处看房的“80后”谭女士说，她一直想在雨花区喜盈门商圈附近买个公寓，春节前在五江天街看公寓，当时均价是10200元/平方米，上个周末再去营销中心，售楼员推荐的特价房单价降到了9700元/平方米。

红网时刻记者调查发现，今年以来，长沙商业公寓市场频现“8折”“75折”“特价房”“首平方米2元”“首付分期”等多种营销手段。面对商业公寓的高库存，确实有不少项目开始选择“以价换量”，快速回笼资金。

近两年，长沙商业公寓市场的存量快速上升。

近四成在售项目价格下调

“商办的日子本来就都不好过，疫情之下，压力确实更大了。”一位不愿具名的公寓开发商营销负责人表示，商办公寓库存量高早已经不是秘密，但大部分房企对降价还是较为谨慎，因为担心前期已经购买了高价房源的业主们维权。基本上都是采取阶段性折扣或者特价房的形式变相降价。

“我们楼盘3月份的成交均价是13000多元/平方米，因为库存不多，所以价格保持相对坚挺；但是，周边库存量较大的竞品项目，降价幅度就有点夸张。去年开盘时的价格其实都差不多，3月最新的成交均价已经降到了10000元/平方米出头，特价房源还有‘9’字开头的。”

天心区一公寓项目的销售负责人则表示，降价实为无奈之举。“之前预判‘银四’的情况会有好转，但从当前的客户调研和项目来访率来看，进入4月以后，公寓市场并没有出现预期中的小阳春。”他表示，公寓产品具有较强的投资属性，而非刚需，疫情之下，投资客本身的经济状况多少受到一些影响，投资需求降级，购买力明显下降，也致使原本就竞争激烈的红海市场“雪上加霜”。

长沙新峰地产研究院通过盘点长沙在售的近100个商业公寓的疫情前后的价格对比分析发现，当前，已有四成公寓项目的价格下调，其中：降价幅度在8%以上的占比23%；降价但降幅并不明显的项目约占比16%，降幅多集中在2%-5%左右；另有61%的项目价格相对坚挺。

一部分具备品牌号召力的项目通过以价换量的方式，确实也有所收效。如：碧桂园印象、恒大国际广场、佳兆业云顶都汇等项目，在推出适量限时优惠促销后，去化效果较明显。

图表数据来源：长沙新峰地产研究院。

今明两年报规体量或将逾600万平方米

“截至目前，在商业公寓降价方面，市场并没有大范围疯狂跟风。但可能这也是市场至暗时刻到来的导火线，毕竟库存压力之大已是不争事实。”一位市场观察人士分析认为。

长沙的商业公寓市场，库存到底有多少？来自不同机构的专项调研数据，或许可以帮助我们理清头绪。

湖南世联行市场知识中心的数据显示，2019年长沙商业公寓的库存面积新增加百万方——截至2019年12月，库存面积为325万㎡，出清周期达31.5个月。

克而瑞统计的数据显示，2019年长沙公寓存量环比上涨52%，截至年底，商业公寓去化周期为25.4个月，市场严重供过于求。“由于商办物业库存高，去化困难，开发商以商业公寓产品入市，造成市场公寓产品扎堆，而市场无法有效需求承接，形势较为严峻。”

长沙新峰地产研究院则用了“火箭式井喷”来形容最近两年的供应形势。据不完全盘点统计，目前已知在售及待售的商业公寓项目超350个，其中在售120余个，待售180余个，规划中超50个。

预计2020-2021年上市的商业公寓报规体量将达666.3万平方米，加上市场上原有的待消化库存，新峰地产分析认为，“预计未来三年远超过去十年，堪比一线城市规模体量。”

虽然各机构的调研数据因统计口径不同而出现差异，但公寓市场高库存困局待解，却已然是不争的事实。

“促消费是一盘大棋，对于商业公寓市场上来说，现阶段亟须政府采用金融、税收等有效手段，出台一些支持政策，刺激和拉动消费，加快整个行业去库存。”某国企项目负责人表示。

长沙当前的公寓市场还有哪些特点？困局之下的房企又有何表现？红网时刻新闻记者将持续关注。