2018年堪称中国商业房地产市场的“大年”。 长沙晚报记者 孙占锋 摄

长沙晚报记者 孙占锋

一边是整体上市场供应过剩压力仍存，一边是板块分化、同质化竞争的困局，2018年的商业地产市场虽说是热闹的“大年”，但对开发者和经营者来说也是很大的挑战。在各种时尚、新兴元素的刺激之下，在开发逻辑与运营思路的突破之下，商业地产、零售市场迎来了新格局。

商业地产开发逻辑发生巨大转变

中指研究院发布的最新报告显示，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头。目前，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降。2018年前11个月，在供给端，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%；商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1—11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。

业内分析认为，2018年堪称中国商业房地产市场的“大年”。集中供应、板块分化、同质化竞争是商业、商办市场面临的共同问题。随着电子商务、移动支付、人工智能的兴起，零售市场迎来新格局。同时，业主市场转变为租户市场、联合办公兴起、科技发展影响到商业楼宇的建设和管理。

TMT（电信、媒体和科技）市场过去一年来持续两位数的增长带来大量的就业机会，也创造了互联网、科技、通信行业写字楼市场旺盛的租赁需求。

定制化和个人化消费需求不断升级

“消费者注重定制化和个人化的体验，消费需求不断升级，如何跳脱出同质化窠臼吸引消费者成为业内关注焦点。”第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳表示，随着消费需求升级，零售商、业主两大市场主体面临不同挑战。而国内写字楼市场更是表现出四大趋势，即以联合办公为代表的新型办公模式已经出现，增值服务方面对业主的运营、管理能力提出更高要求，核心区的需求外溢，产业的集群效应亦进一步凸显。

中指研究院报告也指出，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸其行为方式中。面对大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。

不过，线上、线下存在一定壁垒。大笔资金投入门店，只有少数具有清晰商业模式和扩张能力的品牌能发展壮大。越来越多线上零售商发力线下门店，整合大数据和体验构成“新零售”。

长沙写字楼市场供应充足

而具体到长沙的商业地产和零售市场，与全国趋势大致相同。从分布看，五一商圈是长沙写字楼及零售物业市场的核心CBD。作为供应主力，持续保持市级商圈及商务区的核心地位。次级核心商圈集中在二环，写字楼集中于芙蓉中路、火车站、城南；零售物业多分布于伍家岭、火车站、东塘、省府红星。

同时，外围新兴商圈正迅速崛起，存量区域分布呈现多商圈化发展趋势。滨江新城受政策影响迅速崛起，继五一商圈后成为供应主力。“年末，长沙大量写字楼及零售项目入市，预计未来四年超200万平方米优质写字楼面积竣工入市。”这是记者日前从第一太平戴维斯长沙公司首次新闻发布会上得到的数据。不过，整体上长沙的写字楼市场和零售物业市场宏观数据略有下行，但市场结构合理，基本面仍然向好。

业内人士分析认为，长沙甲级写字楼的硬件配置和软性服务不断提升，在高占比第三产业的推动下，长沙吸引了越来越多外企入驻，侧面带动了甲级写字楼的品质标准。而在零售领域，零售及餐饮业均保持较高增长。