这张开创先河的商品房预售许可证，在12月12日颁发。

“这是湖南土地改革的见证。”喻利辉举起手中的商品房预售许可证。

她是浏阳市永安家居产业园的副总经理。证书上“允许预售”的4栋工业厂房，就在这个园区内。12月23日，园区组织的家具行业交流会上，这张特殊的许可证被公开展示。

说它特殊，是因为和现行法律条文有“冲突”——《土地管理法》明文规定，农民集体所有的土地不得用于非农建设。永安家居产业园，正是建在集体土地上。

事情，还得从2015年启动的新一轮土地改革试点说起。

过去，农民集体所有的土地经过征收成为国有土地后，方能进行转让和工商业建设。这使得政府垄断了土地一级开发。土地增值的“大头”被政府拿走，农民只能通过征地补偿等形式拿个“小头”。

土改的一大目标，就是要打破上述局面，允许集体建设用地直接入市，让农民分享更多的土地增值收益。浏阳是全国33个试点区之一，永安家居产业园是这项改革的产物。

简单地说，是永安镇西湖潭村以354.8亩土地入股，与社会资本合作开发了这个园区。镇内散布着近千家家具制造厂，普遍存在用地手续不全、环保消防不达标的问题。镇政府一直想将它们整合入园，改造升级。从这个角度看，家居产业园倒不缺客户。

喻利辉介绍，一期开发的4栋厂房共8万多平方米，目前已经预售了约四分之一。

园区所占的这300多亩地，此前大多出租给园林公司用来栽培苗木。一亩地的年租金，不过几百元。

用于园区开发后，“一亩地每年带给村里的分红接近8000元，比以前翻了近十倍。”西湖潭村党总支书记胡桂林说。

改革的红利，可见一斑。

不过，林地并非建设用地。要让这300多亩地入市，得先把它们变成建设用地。这涉及土地用途变更，也得依法依规进行。若是打着改革的旗号随意为之，一切都会乱套。

参照重庆“地票”的经验，浏阳设计了“建设权证”制度，方才解决了上述难题。它涉及土地开发权的转让，内涵与外延十分丰富，不是几句话能说清楚。

总而言之，土地改革是个复杂的系统工程。中央出台文件只是指明了大方向，试点过程中的诸多难题如何逐一解决？更考验地方政府的智慧。

一期开发的4栋工业厂房接近竣工时，家居产业园着手申请预售许可证。这又给浏阳市住房保障局出了难题。放眼整个湖南，都没有给集体土地上的商品房颁发预售许可证的先例。

地的产权，自始至终都属于西湖潭村集体。客户买下厂房，只是获得了房下土地的使用权。那么，使用权出让年限定多久为宜？到期后怎么办？中间若遇政府征收，补偿金又该如何分配？

园区开发商、西湖潭村、浏阳市住房保障部门多次协商，才拟定了上述问题的解决方案。“光一个《商品房合买卖合同》，就修改了十多次。”喻利辉记得。

这也是湖南首个农村集体土地上商品房买卖合同官方模板。

她讲述这些故事，是在12月23日的上午。

当天，媒体披露了一个来自北京的消息：提请全国人大常委会审议的《土地管理法》草案中，删除了“从事非农建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地”之规定。

这意味着，集体建设用地入市的最大法律障碍有望扫除。浏阳经验，也有了更大范围推广的可能。

撰文|袁树勋