长沙首个基层组织生活馆落户开福区秀峰街道钱隆世家小区，通过党建引领、多元共治，服务居民“最近100米”。 李卓 摄

今后三年内，专业物业服务将覆盖开福区所有住宅小区，磨刀抢剪这样的便民服务进小区将成为新常态。 李卓 摄

物业在小区开展垃圾分类“桶边”指导服务，同时公布垃圾分类“红黑榜”。 　　吴数硕 摄

老旧单位宿舍和农安小区不再是没有物业服务的“冇娘崽”，党组织建起来，业委会来当家，专业物管服务上门！

遇到物管变成“不管”，物业服务一塌糊涂，业主求告无门？政府部门亮出物业服务“红黑榜”，奖优罚劣榜上见！

遇到非法住改商滋事扰民、物业进退扯皮吵架等麻烦，居民烦心不已？多部门联手来根治……

家住城北的居民不妨留意，一项“党建引领物业管理创新”三年计划，将如春风化雨给你家小区带来一系列蝶变。日前，经过近半年试点，开福区在全省率先推行“加强住宅小区物业管理提升物业服务水平三年行动计划”（简称“三年计划”），推出党建引领居民自治，实现党的组织和工作、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务覆盖全区住宅小区等20条社会治理创新举措，旨在实现党委领导、政府监管、市场参与、社会协同、居民自治“五位一体”物业管理新格局。

“三年计划将物业管理从住建部门的行业管理升级到举全区之力创新基层治理，惠及对象由商品房小区扩大到开放式老旧小区、农安小区以及保障房。”正如开福区委书记谢伟峰所说，党建引领物业服务升级，开福“红物管”，当家最温暖。

“红物管”当家 党建引领“五位一体”创新小区治理

物管当“甩手掌柜”，服务令人闹心，业主只得用拖欠物管费的办法死磕，最后难免“双输”……这曾是不少住宅物业小区遭遇的通病，有啥良方可治？

物业服务好不好，“红黑榜”上见分晓！4月11日，开福区住建局发布2021年第一季度住宅物业服务评价“红黑榜”，北辰三角洲E6区等50个物业服务评价优秀的小区荣登“红榜”，锦和嘉园等20个小区因物业服务评价较差、业主满意度不高上了“黑榜”被曝光。

三年计划将物业服务品质科学合理量化，推出“红黑榜”制度，即物业服务综合评价每季度进行一次，采取“街道初评、业主满意度测评、区物管办综合评定”方法，把物业服务质量作为基本评价内容，并将企业履行疫情防控、文明创建等社会责任情况一并纳入评价项目，对全区255个住宅物业管理项目进行综合评定，将“红榜”（约排名前20%的项目）、“黑榜”（约排名后10%的项目）向社会公布，通过评服务晒榜单，推动物业服务“大洗牌”。

“红黑榜”激浊扬清，正是开福区“红物管”当家的创新小区治理举措之一。“红物管”之“红”，即坚持党建引领，实现“党委领导、政府监管、市场参与、社会协同、居民自治”五位一体的小区治理创新。2020年5月，开福区率先全市成立区级物业管理行业党委，按照“一小区一支部，一楼栋一党小组”的原则，全力推进小区党建，推动“红色物业”品牌创建和物业管理标准化建设，打造“红色物业”企业10家，建成“达标小区”14个、“示范小区”2个。

“治痛点”解难 破解五大瓶颈实现由乱到治

大热天酷暑难耐，周边小区停电半小时就来电，万煦园小区居民却苦等了20余小时……业主们一查才发现，自己缴纳的水电费，物业公司竟没有如数上缴，由此引发了一场炒换物业甚至新旧物业对峙争抢“地盘”的冲突。

纠纷如何解决？开福区伍家岭街道党建引领、党员带头破解难题，街道分管物管的副主任谢险峰将办公室搬到万煦园小区所在的浏阳河社区，敞开大门听群众意见，54次集中调解会接连开，收集12类问题，逐一突破解决。

“党员带头，民主自治，‘痛点’迎刃而解。”小区业委会主任李国林就是党员，他说，业委会通过“社区党群论建”平台邀请党员、群众理性平等交流，街道社区党员上门入户解决问题，其中有16次调解会开到了深夜12时后。最终，小区业委会通过“酬金制”管理模式开启“主人翁”治理，破解了矛盾。酬金制管理即业委会和物业共管居民物业资金，物业只获取9%作为固定利润。

通泰街街道潮宗御苑小区地处万达商圈临江黄金码头，504户业主中各类“住改商”住户竟多达255户。“买江景房过小日子，结果楼上旅馆、楼下私房菜、隔壁开酒吧吆喝喧天！”违规“住改商”引发了业主们的投诉。根据三年计划要求，开福区住建局联合通泰街街道，实施潮宗御苑小区违规“住改商”问题专项整治，启动小区“清风”行动。截至目前，入户到家宣传告知398户，电话联系宣传106户，召开了政策宣传、答疑座谈会6场，责成“住改商”户停业或自行搬离23户。整治工作仍在深入进行，曾经喧嚣嘈杂的江景楼渐渐恢复清静。

治痛点、破瓶颈，成为三年计划提升物业服务水平的最大亮点。按“一年见成效，两年上台阶，三年大提升”的思路，开福区重点解决“违法住改商、违章搭建多”“物业服务费收缴难、调价难”“物业服务企业进驻和退出项目交接难、秩序乱”“老旧小区基础设施维修难、更新慢”“小区电梯监管难、消防通道堵”等五类问题，促使“问题小区”由乱到治。

“全覆盖”无忧 党组织、业委会、物业服务100%覆盖

一栋白墙青瓦的仿古小洋楼占地600余平方米，外有健身花园和篮球场，内有图书馆、迷你影院等。当你在沙坪街道板塘小区看到如此洋气的“会所”，可能会感叹，这是个“假”农安小区吗？

13年前建的板塘小区，还真是如假包换的农安小区。老旧农安小区没有物业维修资金，没有业委会当家，如何实现颜值大涨？

按照三年计划，党组织、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务要实现全覆盖。板塘小区这样的老旧农安小区也建起党支部，上马临时业委会，在小区党支部带领下，居民聘请10名党员“红管家”，牵头通过民主决议，商定提质改造方案，小区所在的沙坪街道中青社区筹资300余万元，为提质改造“埋单”，让小区涨了颜值又涨租金，小区面貌焕然一新，整个小区房租同比已普涨一倍。

小区党支部牵头，充分征求临时业委会、党员群众意见，在议事会上提出“物业费由小区商户和住户依比例共同出资”，同时考虑到提质提档后的门面租金上涨，建议用租金收入和停车收益巧补物业费用。这一倡议一次性获得了98%的居民支持率。物业费“不差钱”，高品质的物业公司纷至沓来，空窗期问题迎刃而解。

随着三年计划的全面推进，城北老旧小区、农安小区等保障住房小区没有业委会撑腰、缺乏物业服务的困局将被彻底打破。

今后三年内，开福区将推动党的组织和工作全面覆盖所有小区。加快小区党组织建设，根据小区规模和党员数量成立党支部、网格党支部或联合党支部；试点“住宅小区+物业服务企业”联合党建模式，推动小区党员“亮身份、作表率”；争取每年新增100个以上小区党支部，到2023年底，全区新建300个以上住宅小区党支部，确保小区党的组织和工作覆盖率达到100%。

推动业主委员会（物业管理委员会）全面覆盖。重点做好物业住宅小区业主委员会组建工作，做到“应建尽建”，力争2023年实现小区业主委员会（物业管理委员会）组建率100%。

推动物业服务全面覆盖。商品房住宅小区以市场化、专业化物业管理为主体，实现物业服务“全覆盖”；暂不具备专业化物业管理条件的开放式小区、农安小区，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全面覆盖，全面拓展物业服务内涵，力争达到专业物业服务标准。力争全区住宅小区物业服务覆盖率2023年达到100%，优质物业服务率明显提升。