红网时刻记者 戴丹 报道

长沙，历经三千年而城址不变，城市的发展就如同身边的这条湘江河，充满曲折但又富有活力。

“南门到北门，七里又三分。”这句长沙老话的意思是，长沙城从南门走到北门，大约有7.3华里。然而现在，如果你要从长沙的“南门”到“北门”，再也不是用脚去走就能轻松完成的，城南到城北开车需以小时计。更有甚者，随着城市面貌的快速更新，每年城市的“南”“北”边界都在不断变化。

而细数长沙的城市变迁史，真正的旧貌换新颜，就是自新中国成立以来的这70年。

常住人口约为70年前湖南全省城镇常住人口的3倍

在1978年的《长沙市交通图》上，橘子洲大桥（湘江一桥）已建成，城市扩容序幕开启。

在新中国成立前，城市扩张如年轮一般生长缓慢，来自统计部门的数据显示，1949年年末，湖南全省的城镇常住人口仅为235.95万人，而到2018年末，长沙市的常住总人口为815.47万人，其中城镇人口654.23万人。这意味着，今天长沙一个城市的城镇常住人口，是70年前湖南全省城镇常住人口数量的近三倍。

1952年，长沙市五一路修建完工；1972年橘子洲大桥建成；1977年长沙火车站竣工……在新中国成立后的短短20余年间，长沙的城建脚步由慢变快，拉开了以五一路为轴线、南北快速扩容的序幕。而随着1994年芙蓉路的全线贯通，城市东西向的延展也精彩上演。

1978年，长沙城区面积还只有53.04平方公里，而今天的长沙，城区面积已扩大8倍有余；城镇化率更是快速提升——改革开放之初长沙城镇化率仅为20.5%，至2000年就已提升至42.5%，2018年更是达到了79.12%。

70年来，长沙始终坚持人民城市为人民，以和谐宜居品质城市建设为主线，以城乡统筹发展为主题，加快城市化进程，加大美丽乡村建设，让城乡发展更加协调。

市民故事：从陋室搬进了别墅房

长沙第一次经济适房展销。图/乐兵

从事建筑设计工作的雷超雄，是土生土长的长沙人，他出生于1962年。“我还是细仔子的时候，从河东到河西没有桥，要坐两次轮渡。”在雷超雄的记忆中，过河要先从城东小吴门的码头坐船上橘子洲头，再坐一次到河对岸。后来，从橘子洲头到河西还修过一座小木桥，市民过河要先坐船上洲，再走小木桥到河西。”

城市的基础设施薄弱，市民的居住条件也差。雷家以前住在黄兴北路中山亭附近，“文夕大火烧过后，城里基本上没有很好的房子，要么就是公家修的筒子楼，私房很多是木板竹板搭架子，石灰黄泥和着草砌的墙，水泥都没有，我家以前就住这样的房子。”家附近有条巷子，巷子里有个周边居民公用的厕所，是干厕，不像现在的公厕有水冲，淘粪后用手推板车来运输，异味刺鼻。居民家庭产生的生活垃圾，也不像现在有小区物业定点收纳，听到黄兴路上摇铃子响，就是垃圾车过来收垃圾了。

50多年过去了，雷家的居住条件发生了翻天覆地的变化：上世纪80年代，长沙修建五一广场，老房子被拆迁，正好此时雷超雄大学毕业分到了单位房，是一套49平方米的两居室；后来，单位房又换成了83平方米，但都不是自有产权；再后来到了90年代长沙市搞房改，单位补助自行购买的商品房面积达到了120平方米。而现在，雷超雄一家已经住进了长沙城郊的别墅房。“尤其是改革开放以后，城市越来越繁荣，市民的居住条件也越来越好了！”

统计数据显示，1978年改革开放之初，长沙人均居住面积为3.97平方米，当时长沙的人口结构为平均每户4.13人，也就是说，很多家庭是几代人挤在狭窄的空间里。而到了2018年底，长沙市城镇居民人均自有现住房建筑面积已达42.7平方米。

长沙房地产发展历经“五部曲”

个人城市记忆的背后，亦是一部鲜活的长沙房地产发展史，1992年，在全国范围刚推进住房商品化进程的时候，湖南省房地产业协会专家委员乐兵彼时正好大学毕业，幸运地分配到了湖南省国信房地产开发公司，从此走上了自己的地产职业生涯。也是在那年，中国人开始慢慢告别住大院，筒子楼的历史，逐渐迈进小区的怀抱，全国各地从南方到北方，从东部到西部的大中城市，“开发小区”“商住楼”“花园社区”等各类房地产项目纷纷开工。

在乐兵的分析中，长沙房地产市场的发展分为五个阶段：

第一个阶段是1978年—1991年，为长沙房地产萌发期。当时房地产开发主体全部是国营开发公司，政策严禁外资、个体、私营企业涉足房地产开发领域。截至1991年底，全市房地产企业仅22家。

第二个阶段是1992年—1999年，长沙房地产培植发展期。1992年，国务院对沿江内陆城市省会城市实行沿海开放城市政策，当年长沙市即批准成立各类房地产开发公司134家，1993年迅猛增到317家。这一期间，也曾因为宏观调控政策和东南亚金融危机的影响，行业一度严重下行，直到1999年上半年，缓慢发展了5年的房地产销售市场重回活跃。

第三个阶段是1999年—2004年，长沙房地产进入高速发展期。1999年，全市商品房销售额首次突破10亿元，投资与销售成倍增长。1999年至2004年，房地产开发投资6年近500亿元，商品房销售1200多万平方米。

第四个阶段是2004年—2015年，长沙房地产进入快速发展期。2004年，随着以阳光100和浙江南都集团为代表的全国性大型房地产企业的进入，长沙成为国内众多大型品牌房企青睐的地方。当时，国内90%以上的大型房地产企业均在长沙设立分公司或开发项目。万元单价房，超高层建筑，大型城市综合体，世界一线品牌酒店落户房地产项目等，以前只有在一线城市房地产项目出现的事物，在长沙房地产市场纷纷上演。

第五个阶段是2016年至今，长沙房地产进入调控发展期。2016年末，长沙房价出现翘尾行情，梅溪湖、滨江新城迎来一轮价值普涨，均价上万元的单个项目成交87万平方米；同年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。

在乐兵看来，安居，是老百姓生活的基本需求，“房住不炒”将会是未来行业发展的主基调，长沙楼市步入稳步发展期。未来，区域板块之间、房企之间的价值分化将更加明显，而建立“租售并举”的住房供应体系既是要求，亦是前进的方向，“需求在刷新，科技在进步，品质在提升，坚持正确的导向，保持良好的心态，长沙房地产市场面临着更大的发展空间，城市生活也将会更加美好。”

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长沙高见3.0 瞰见城市之美

建筑的变迁，印证城市发展；城市的发展，见证时代进步。

在“东拓，西进，南融，北上”的大长沙新格局之下， 一栋栋高楼拔地而起，一条条马路宽阔奔涌。从落后到现代，从破败到美丽，从老旧到时尚，城市的每一处变化都值得用心品味。

这个8月，由红网传媒、分众传媒、拓众传媒联合发起的“长沙高见3.0”热爱长沙70年特展活动，将采用航拍技术从空中记录城市生长，带你领略另一个角度的大美长沙。