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520新政满月,长沙楼市悄然“变脸”

2017-06-28 09:17:00 来源:三湘都市报 作者:卜岚 龙芮 编辑:唐飞飞

长沙一正在建设的房产项目,一市民骑单车往此经过。“520新政”满月,长沙楼市发生了一系列连锁反应。(资料图片)

  “买房吗?洋湖现在又有房卖了!你想买什么样的户型,我这都有!”6月27日,在北大资源理想家园售楼中心前面,一位中年男子拉住记者说,现在该片区又有房子卖了,而且部分楼盘的均价出现了小幅松动。

  自“520新政”落地一月后,长沙楼市发生了连锁反应:从新房成交量的断崖式下跌,到二手房市场闭店潮的涌现;从商住市场交易的量价齐升,再到购房者心理预期、开发商的战略布局、营销手法的变化等,房地产的多个市场层面都在悄然发生变化。

  ■记者 卜岚 实习生 龙芮 朱雅婧 石璇

  变化1

  客户来访量降低 刚需者占主导

  “新政下来后,有购房资格的人直接减半,不少楼盘房价都下调了。”陈先生从深圳回长沙刚满1年,想趁着限购时期入手一套房子,“去年底,我们就看中了浏阳河附近一套99m2的三居室,当时精装修的价格为1.3万元左右,现在降到了1.1万元,正是入市的好时机。”

  其实,与新政之前相比,购房者的心理也发生了变化,不少市民都陷入观望。据0731地产研究院数据显示,长沙内五区新建商品住宅累计网签71.92万m2,同比减少50.1%,环比下降10.56%。除了成交量走低,客户来访量也直线下降。中原地产的数据显示,6月18日-24日,长沙项目来访指数环比下跌14%,依然明显低于今年平均水平。

  “这么低的价格以后不再有了,这边地价都卖到了8000元/m2,房价9000元/m2,真的太难得!”中海国际社区的销售李小姐感慨说,现在政府限价,均价在1万元以上的每天只能网签1套,均价1万元以下每天才能网签3套,“以前都是开盘即售罄,但26日推出240多户新房源,还剩下近一半左右。”

  6月27日,记者走访了多个楼盘发现,自从“520”后,不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显下滑。“新政后,客户群从之前的投资型追涨的客户群,转为了以刚需为主导的客户群,因此性价比高的刚需房源销量较好。”朗涛地产总经理黄耿文认为,新房市场发生了显著变化,来访量也仅为今年平均水平的六成,“购房者减少,开发商推盘和定价更为谨慎,但又害怕政策生变,急于将手中的项目转手。”

  变化2

  二手房话语权转换 可议价空间增加

  “在‘520’之前,二手房市场买房都是用抢的,信息发布1小时,马上可转手出去。”时代倾城附近的中环地产的经纪人熊先生介绍,之前二手房价格已接近新房,甚至出现了房东毁约的现象,但现在房屋信息贴出来,一周都无人问津。

  “目前二手房已经停止了涨幅,像开福区较热门的小三房,均价都维持在9000-10000元左右。”链家房产经纪人许先生介绍,比如湘江世纪城一套85m2的小三房,以前都是加价“秒”房,现在话语权转向了买方,价格商榷后应该还能降1万元左右。

  除了可议价空间增加,在房屋限售后,不少中介门店也开始集中关停。据悉,近一个月来,长沙新环境旗下集中关停了三十余家门店,其公司旗下仅洋湖、梅溪湖、滨江等新兴板块,一部分门店的房源下架比例就接近七成。

  “二手房交易量下滑了四成左右,具备购房资格的客户也锐减了五成。”长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示,5月20日之后,二手房市场开始重新洗牌,业务重心也逐渐向新房市场转移,近1月租房量占据了门店业务量的35%左右。同时,各中介门店也在开展新房联动项目,公寓、商铺等商办物业热销,其门店业务量已达到了20%。

  变化3

  公寓迎来春天,成交量暴涨

  限购之下,长沙各大楼盘住宅回归平静,而商住市场却迎来了发展春天。

  “6月3日开盘,当天300多套公寓全部售空”。长房·八方里楼盘的销售黎小姐表示,“近期很多顾客询问公寓的情况,光电话一天就要接30多个。项目二期推新还在准备中,就已经有数百人提前抢订。”黎小姐表示,项目均价为9400元/m2左右,公司公寓卖得特别好,如果不实时提前认购,根本买不到。

  除公寓外,商铺也是继限购政策发布后,被投资商选中的一个重要目标。旷远·洋湖十八克拉的销售雷先生告诉记者,“我们的商铺已经卖完一半了,七成都是买来投资的”。雷先生介绍,旷远·洋湖商铺一楼均价为35000-40000元/m2,二楼为20000元/m2。

  据克尔瑞长沙机构数据显示,5月长沙公寓市场成交量价齐升,内六区共成交公寓5420套,同比上升186.47%。此外,商业用房也出现了明显涨幅,5月内六区共成交17.54万方,同比上涨183.5%,成交均价19344元/m2,同比上涨3.16%。

  变化4

  布局融城地段,周边楼盘房价飙升

  去年12月26日,长株潭城际铁路开通运营,长株潭三市半小时通勤圈从多年前的设想步入现实,众多投资客们也将视线转移到了这里。特别是新政后,长株潭核心区域的融城项目备受青睐。

  “距离开盘还有5天,我们这次共推出700多套房源,已经认购了1000多户。”恒大·书香门第的销售闻小姐介绍,项目均价为5500-6500元/m2左右,目前在售面积为83-170m2,楼盘位于湘潭九华经济开发区的核心地区,地铁一号线和地铁三号线将在湖南科技大学附近设站点,届时往返长沙仅20分钟路程。

  “长沙人在这里买房的多吗?”面对记者的提问,闻小姐表示,“长沙人购房的情况至少占据了四成,甚至有组团购房的情况,我同事曾经在1天之内就卖了15套房源,购买者都是长沙户口。”

  随着限购升级,投资者的需求开始向融城地段转移。株洲的悦湖春天也是尚未开盘,便有不少人问询,“项目7月中旬开盘,但现在已认购340多套,预计开盘价在4800元/m2左右。”悦湖春天销售严小姐介绍。

  预期

  供应量将大涨 量价回归正常

  “上半年,在限价、限签、限售的背景下,开发商存在惜售观望的心理,市场供应有限而需求旺盛,日光盘频现。“鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊认为,下半年在限购政策加码的情况下,预计开发商会理性判断市场,考虑项目开发进度和资金回笼的平衡,适时推盘,而不把实现项目溢价作为唯一考量。

  喻磊预测,今年下半年楼市供应量将明显增长,量价配合回归正常水平。“销售形势会因项目而异,建议有购房需求的客户,可持续跟进目标项目的动向,尽量选择交通配套有优势、性价比高的项目。但整体而言,成交量较2016年下降将是大概率事件。”

  “ 520之后,市场供需趋于平衡,投资需求和部分改善需求受限,土地供应和新房供应明显增加。”湖南建工置业营销策划部部长周事勇认为,在新政下,长沙房价猛涨受到有效遏制,客户疯狂抢房心态趋于稳定,部分客户开始陷入观望。”预计下半年部分楼盘会出现价格松动。”

  连线

  长沙两宗商业地“出嫁”

  一宗底价出让,一宗流拍

  本报6月27日讯“3.4亿摘得,楼面价为2319元/m2,成交!”今日,长沙两宗商业用地“出嫁”。位于雨花区井塘村的021号,最终被湖南鸿桂房地产开发有限公司以底价3.4亿元摘得。而位于芙蓉区马坡岭街道的024号地,却因无人竞拍,最终流拍。

  据长沙国土资源局官网显示,位于雨花区井塘村的021号商业用地,出让面积为24521.27平方米,土地原归属于长沙市雨花亭街道井塘村村委会,容积率为6,挂牌起始价为34118万元。该宗地地理位置较优越,周边有长沙民政职业学院、喜盈门范城与之配套,人流量可观。此外,该宗地周边有融科东南海、英郡年华等楼盘。

  此外,位于芙蓉区马坡岭街道的024号地,总出让面积为7729.88平方米,规划用途为商业用地。出让年限40年,容积率为2.5。但该地块最终无人出价,所以最后未成交,以流拍结束。

  ■记者 卜岚 实习生 龙芮

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