2020年长沙楼市调控效果明显，楼市逐步回归理性。　　资料图片

2020年，是楼市最为艰难的一年，也是地产人逆势前行的一年。对于长沙楼市来说，亦是如此。这一年里，虽然跌宕起伏，但长沙楼市依然坚持“房住不炒”的初衷，咬定调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松，助力长沙楼市之“巨轮”平稳健康向前，老百姓的获得感、幸福感持续“爆棚”。

硬核“组合拳”，成楼市调控“样本”

谁是全国“房住不炒”最坚决的城市？长沙，必有一席之地。2020年12月，住建部印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。2020年12月20日，在浙江省绍兴市举办的中国改革（2020）年会暨新发展阶段地方改革推进高层研讨会上，房地产调控的“长沙样本”受各方高度评价，成功入选10个“中国改革2020年度案例” 。

硬核“组合拳”，成就长沙“模范生”。2017年，为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙主动调控、严格调控、精准调控，打响了“房价保卫战”“反炒房攻坚战”。三年来，长沙把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践行“两个维护”的具体检验，始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性。

通过辨证施治、综合施策，长沙实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，探索建立了房地产平稳健康发展的长效机制，助推形成了投资增长、市场平稳、人才流入、产业聚集、民生幸福、消费活跃的发展格局。

尽管2020年受到疫情影响，但长沙房地产市场韧劲好、供求平衡、量价平稳。0731地产研究院发布的《2020年度长沙楼市白皮书》显示，2020年全市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面积约为2952.45万平方米，环比增长11%；全市新建商品房市场成交方面，全年长沙市新建商品房成交2412万平方米，同比增长5.79%，楼市成交整体平稳。

纵观长沙楼市，自2017年3月开始实施调控政策以来，新建商品房成交走势整体稳健，调控效果明显，市场投资需求减弱，楼市逐步回归理性。

楼市分化势头延续，品牌房企发力

九区县榜首破90亿元，TOP30业绩保持高增长……据克而瑞数据分析，2020年长沙楼市分化势头延续，行业集中度不断提升，头部梯队竞争步入白热化阶段。数据显示，2020年九区县、内五区TOP30业绩总额齐破千亿。其中九区县TOP30成交1494.9亿元，同比增长21.1%；内五区TOP30成交1187.8亿元，同比增长21.2%。即使受新冠肺炎疫情影响，TOP30房企规模在2020年仍保持高增长趋势。

从内部来看，TOP30房企在第二、四季度集中签约。第二季度市场呈复苏之态，客户入市积极性提高，房企进入“年中冲刺”阶段；而第四季度在资金回笼压力下，配合多重营销手段，年底集中签约实现翘尾，助推成交金额达到全年高峰。销售旺季下，TOP30房企业绩在推货、营销力度双双加码的推动下稳步上升。在总基调维稳下，强者恒强的效应进一步扩大，TOP5房企未来将更具行业竞争力。“规模＋效益”的发展战略转变使得房企间竞争格局持续分化。有意思的是，除了竞争力在分化，头部梯队的战略布局也在分化，呈现出不同的增长轨迹，群雄并起格局已现。

随着长沙房地产市场由单中心向多中心发展，不少企业在以城市中心为据点的基础上，布局逐步向城市副中心扩散，实现业绩的大幅增长。其中，阳光城集团2019年在高铁新城板块推出阳光城尚东湾，持续热销，2020年携3个新开项目全力向西，除麓谷板块的阳光城溪山悦、阳光城翡丽云邸外，阳光城首次进入望城区，打造了阳光城·联利·悦澜府。以本土房企润和城为代表的部分企业，2020年实现了从环长沙挺进主城区的战略调整。2020年6月29日，润和城摘得雨花区会展板块[2020]长沙市042地块，这是润和城2020年唯一一次拿地，代表着润和城走出望城区，挺进长沙主城的决心。绿地控股则是深耕主城区，以资源为导向实现突出业绩的头部企业代表。其中，依托梅溪湖康养产业打造绿地麓湖郡，位列别墅榜TOP1；以视频文创产业和高铁会展产业为主导，落位绿地V岛和绿地城际空间站，两项目业绩占比超51%。

置业者改善型需求正加速释放

2020年，长沙房地产市场上的消费者改善型需求正加速释放。湖南中原统计显示，2020年长沙内五区商品住宅主力面积段成交集中在130至144平方米之间，占比达24%。在成交总价方面，主要集中在100万元至140万元之间，总价高于250万元的房源占比上升明显。

数据侧面反映出长沙改善型产品的需求量增加，购房者对价格的承受能力增强。具体来看，长沙别墅及大平层产品受到更多购房者的青睐，直观的表现是：过去一年，长沙别墅市场表现非常活跃，供销近乎翻倍。据湖南世联行统计，2020年长沙内五区别墅供应和成交分别为26万平方米，较2019年的14万平方米出现了较高的增长。

尤其值得一提的是，在限购背景下，长沙的别墅成交开始从传统远郊转移至城区，且叠拼别墅成为2020年别墅市场的主流产品，成交占比为58%。在成交面积上，220平方米以下的面积段成交占比为80%，产品面积趋小，较此前总价更低。

除了别墅产品火热，2020年，代表高端改善型的大平层产品，在长沙同样供不应求。来自长沙新峰地产的数据显示，2020年1至10月，长沙大平层供应45万平方米，成交61.7万平方米，供销比为0.7，供不应求态势明显。长沙的大平层产品2018年进入快速发展阶段，2019年迎来发展的高峰。2018年以前，长沙大平层月均去化为64套，2018年以后月均去化达到230套，月均去化套数增长了2.6倍。从区域的供销来看，2018年至2020年10月，长沙大平层产品的供销主要集中在梅溪湖和洋湖。

2020年房住不炒贯穿全年，长沙整体基调以稳为主。随着“三道红线”下企业融资将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续，倒逼房企加快提升运营效率。2021年，楼市调控仍以稳为主，行业分化格局加剧，集中度加快提升，预计未来企业将更注重以品质赋能竞争力，主推长沙楼市实现高质量发展。