为了推广长租房，促进长沙商住用地稳定发展，长沙出台土拍新政策。

对于需配建租赁住房的商住经营性土地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”的方式组织网上挂牌出让。土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时，如果有两个及以上竞买人可通过此方式竞报自持租赁住房建筑面积。

近日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》的通知。通知为明确长沙商住经营性用地限地价/溢价竞自持租赁住房的出让方式和管理要求。

通知明确，对于需配建租赁住房的商住经营性土地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”的方式组织网上挂牌出让。长沙业内人士表示，此次新政有利于长沙商住用地市场的稳定发展，且对推动长租房的发展有积极作用。

停止竞价后可竞报自持租赁面积

具体来看，通知规定，土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式，竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300～600平方米确定，每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人；如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人，竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人；如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。

在自持年限方面，通知指出，商住经营性用地按要求建设的租赁住房，产权由土地竞得人全部自持，自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。

分期开发项目，首期应落实租赁住房

另外，租赁住房应遵循“整栋”、“整单元”的设计原则，相对集中布局。租赁住房及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工、竣工和交付。分期开发的项目，首期开发中应落实租赁住房，并确保租赁住房和相应配套基础设施、公建设施同步开工、同步竣工、同步交付。

如若企业未按土地出让合同约定，项目设计文件要求足额建设租赁房屋，或租赁房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的，住建部门暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。对于未经批准将租赁住房违规销售的企业，由住建部门责令整改，可作为不良行为记入企业诚信档案，并在信用长沙网站予以公示，并通报相关自然资源和规划部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

本通知本实施细则适用于长沙市行政区域范围内，执行《关于商住经营性用地配建租赁住房的指导意见》长住租发[2020]1号文件规定的需要配建租赁住房的区域和地块。自2020年10月26日起施行，文件有效期为2年。

观察

促进行业和房企提升竞争力

长沙某地产人士指出，此次新政不仅仅是让行业和房企提升竞争力，更多的是为了留住和吸纳更多的人才。出台此类政策能让刚毕业就业的年轻人申请享受此类低租金租赁房的福利，安心在长沙就业工作。长沙作为数字经济、物联网技术发展的娱乐之都，未来可期。

另有业内人士分析认为，竞拍规则的调整提高了房企拿地门槛，对房企自身开发运营能力提出更高的要求，会倒逼各大房企从短期开发模式转型为中长期的开发、营运模式。

湖南中原房地产代理有限公司董事总经理胡治钢表示，加大房企对租赁住房的自持是全国性政策，长沙新政意在加强租赁住宅的供给。根据规定，长沙商业性的租赁住房自持5年后可以上市，相对宽松，其他城市的规定更严格。

也有业内人士认为，更多会是国企和央企有意向来拿需配建租赁住房的商住经营性土地。长沙想高质量发展房地产，希望吸引更多的国企、央企进入长沙。

土地交易如何确定最高报价人

超过限价或溢价30%停止竞价

土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价率达到30%时停止竞价。

竞报自持租赁面积

如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人。

不申请竞自持租赁住房建筑面积，则最先达到最高报价的竞买人为最高报价人。

摇号

竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人；如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。