图/李雅文

湖南日报记者 田燕

近年来，城市高楼不断增多，随之而来的安全隐患也不断增加。高楼的外墙安装有玻璃幕墙或贴有装饰瓷砖、保温层、涂层等，在使用一定年限后，不牢固的外墙时有脱落，经常发生高楼外墙脱落毁物伤人事件。“祸从天降”，该由谁来负责呢？

荷园小区7年来外墙不断脱落

近7年来，长沙市开福区荷园小区居民一直深受高楼外墙脱落的困扰。小区业主委员会成员杨小平说，小区从2009年交付使用，不到两年，外墙瓷砖就出现脱落情况。最严重的是5栋，2013年，因外墙脱落就砸坏了4台车，随后脱落情况更是经常发生。5栋靠蔡锷路的主体外墙面不时大块脱落，而这面墙下就是一个车辆入口和人行通道。2014年，这面墙不只是瓷砖脱落，外墙水泥块也大面积脱落。这时，开发商长沙美居房地产开发有限公司不是对外墙进行修复，而是在入口处搭了两个6.2米高的大棚子，用来挡住掉下的水泥块了事。2017年11月，外墙再次大面积剥落，砸坏下方的临时性防护大棚，并将新奥燃气主供气管道砸坏，直接导致小区停气5天。此后，这条通道不得不用围挡长期封闭，小区入口不得不改道。

记者在荷园小区看到，5栋西面2片外墙都残缺严重，剥落下来的墙体至少有2至3厘米厚，靠北边的一面外墙从３楼到８楼都全部脱落，顶部也脱落严重，墙面千疮百孔，十分难看。小区的居民告诉记者，刮风下雨天，砖块水泥块经常从天而降，路过５栋周边都要小心翼翼。现在５、６、７栋的南面一楼已经是商铺，人来人往，但是高处墙面瓷砖还是会经常掉落，有严重的安全隐患。住在2栋的张先生说，去年下雪天自己站在阳台上，突然对面一声“哗啦”巨响，一看，对面20楼一块约1平方米的墙面直接脱落，所幸下面没什么人经过，没有造成人员伤亡。

其间，小区业委会和开发商协商过多次，但开发商只是一纸文书，称已经过了2年外墙保质期，要小区动用维修基金修理。业委会召集5栋业主就外墙问题开过多次协商会，5栋业主192户，同意动用维修基金的只有60多户，而动用维修基金要达到三分之二的业主同意才行，所以动用维修基金修外墙的事就搁置了。很多业主认为主外墙保温层的保质期约定的是5年，含保温层的外墙是在保质期内脱落，开发商保修不及时造成了新的损害，应该由开发商负责。

2018年11月15日，望麓园街道荷花池社区在安全例行检查中，就荷园5、6栋外墙脱落又给小区下达了安全隐患整改通知书。小区居民对于久久不能修复的外墙面非常忧心，这一“不定时炸弹”万一哪天砸在自己头上怎么办？

最近小区业委会和社区又找到了长沙市住建委，长沙市住建委物业处的负责人告诉记者，针对荷园外墙脱落的情况，他们已经组织开发商、小区业主和社区三方会谈，美居房地产公司已经注销，他们找到了美居房地产的母公司远大住工，目前正在协调处理此事。

多个楼盘出现外墙脱落情况

不只荷园小区，长沙许多小区都发生过外墙脱落伤人毁物的事件。10月底，开福区一小区就发生了外墙瓷砖大片脱落的事件，砸伤一位行人、砸死一只小狗、砸坏5辆小汽车。小区居民心惊胆战，生怕再次有瓷砖掉落。

长沙听香水榭小区靠近两条马路的4栋高楼外墙墙体也发生脱落，2017年2月至2018年1月，就发生了3次大的脱落，每次地上脱落的瓷砖可以堆成一米见方的小堆。

长沙白沙湾嘉园小区也发生过楼栋外墙瓷砖从高空掉下，砸伤一位老人的事故。后来又发生多次外墙瓷砖脱落事件，小区居民说，开发商已经注销了，前期物业也已经撤了。动用维修基金，也是困难重重。

长沙市雨花区翡翠云天小区的外墙瓷砖脱落已超过30处，去年11月还砸坏了一台车，但小区开发商以超过了保质期为由拒绝维修。

高楼外墙脱落伤人毁物的例子比比皆是，发生这些事件的小区又都面临维修和追责困难的情况。

外墙脱落由谁来负责

记者了解到，现在很多楼盘约定的外墙瓷砖保质期一般是2年，外墙保温层是5年。如果房屋在保质期内发生问题，则由施工单位无偿修复。如果超过保质期，则需动用房屋维修基金去维修。根据住建部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定，在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条规定，如因保修不及时造成新的人身、财产损害，则由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

湖南众铭律师事务所的肖艳律师说，如果超过了保质期，参照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，外墙属于一栋楼的所有业主拥有。一旦发生外墙脱落伤人事件，再依据《侵权责任法》的规定，应该由该栋楼的全体业主承担赔偿责任。小区物业有维护小区安全的义务，发生外墙脱落后，物业有管理、协调的责任，一方面通过拉网、隔离带等形式起到警戒作用，做好保护措施，一方面及时协调涉及业主抓紧维修。否则造成伤人事件，物业也要承担相应的责任。

但很多业主认为，对于居住使用至少五六十年的房子，建设单位和施工单位约定的保质期限太短，外墙保质期仅仅定为2年，所以才造成很多的维修和追责难题，也造成一些开发商和建筑方对质量的把关不严格，外墙只要熬过2年就万事大吉了。他们认为，像外墙这种与业主使用没有直接关系的地方，出事明显是建筑方建造的质量问题，保质期至少应该是10年以上或者终身追责。只有严格质量标准，才能让高楼外墙建得更牢固，问题才会少发生。