长沙九龙仓。  顾荣 摄

梅溪湖景观。   顾荣 摄

土地市场一直被视为楼市的“晴雨表”。回顾上半年长沙土地市场，虽受疫情影响，但表现依旧抢眼：住宅最高限价不断刷新，房企拿地积极性明显提升，熔断摇号等再现市场……

据0731地产研究院数据显示，2020年上半年土地供求面积均高于2019年上半年水平。成交楼面价走势平稳，溢价率低位回落，处于合理区间。供应总建面1139万，同比增长7%；成交总建面742万，同比增长19%。

供应放量，楼面价同比上涨5%

疫情后政府供地节奏加快，土地市场热度回升明显。

据中国指数研究院数据显示，在供应方面，长沙六区一县共推出55宗住宅及商办用地，共831.63万。其中住宅用地推出749.52万，较去年上半年增加5.34%。

供应方面，上半年长沙土地供应岳麓区、雨花区领先六区一县。岳麓区占比达25%，雨花区占比达27%。芙蓉区、天心区则供应较少，占比分别为4%、3%。

成交方面，土地市场供求则仍以涉宅地块为主，上半年麓谷板块宅地成交量领跑全市，未来短期内库存压力将有所增大，梅溪湖板块容量大，流速较快，市场风险小， 梨、黄花板块市场当前容量有限，住宅去化面临较大压力。

受长沙限价地上限的突破，带动企业拿地积极性提高，同时部分热点区域优质地块集中入市，多宗高溢价地块成交，亦推动整体宅地成交楼面均价上涨。0731地产研究院数据显示，上半年长沙土地楼面价3521元/平方米，同比上涨5%，溢价率则达到了10%。

最高限价持续上移，市场预期提高

今年土地市场最大的亮点莫过于限价的不断刷新。

4月27日，月亮岛007号地块出让，毛坯限价11000元/平方米。5月7日，7家房企参与摇号，最终长沙瑞凯置业有限公司幸运中签。最终楼面价4454元/平方米，住宅限价11000元/平方米，这也刷新了望城片区的住宅最高限价。

6月28日，长沙市岳麓区洋湖片区新公示的一宗双限地块挂牌信息显示，住宅（毛坯）销售均价不超过13800元/平方米。这也刷新了长沙楼市的住宅（毛坯）最高限价，与去年同期相比，同片区地价限价水平提高了1200元/平方米。

6月29日，湖南省长沙市岳麓区梅溪湖最新挂牌一宗限地价地块，该地块要求所建住宅（毛坯）销售均价不超过13500元/平方米，创下梅溪湖片区挂牌出让的限价地块中住宅毛坯限价最高的地块，这是当时长沙第二高的限价地块。

不过刚一天，这个记录又被改写。6月30日长沙市052号地块挂网，住宅毛坯限价14800元/平方米，一举成为长沙“最贵”的限价地。与梅溪湖13500元/平方米、洋湖13800元/平方米的最高限价相比，价格直接上涨了1000元/平方米。

记者梳理发现，近两年长沙市双限地的住宅单价均已破万元。其中，梅溪湖板块住宅（毛坯）销售最高限价为每平方米13500元，而在去年这个数据是12600元；板块住宅（毛坯）销售最高限价为每平方米11200元，去年则为10300元；滨江新城板块最高限价已达每平方米13400元，去年为12900元。

供地持续外扩，外围板块价值提升

城市向西，随着城市东西向扩容，中心城区土地资源较为稀缺。当前土地市场热度持续由中心城区向外围扩散，外围区域价值逐步开始体现，房企争相进驻。

0731地产研究院数据显示，2020年上半年经营性用地供应集中在麓谷梅溪湖板块及京珠高速以东片区（高铁新城、 梨、黄花板块等），城市东西向扩容明显。中心城区土地供应放量的同时，由于长沙县土拍无“双限”政策，房企参拍“敢出价、敢拼价”，区域土拍市场火热， 梨、黄花及高铁会展片区为高溢价地块集中区域。麓谷、梅溪湖片区宅地成交以限价地为主，溢价率受制明显，但整体热度仍然较高。

在湖南省房地产协会首席经济学家王义高看来，因为严格限价，长沙板块间地价差距并不明显，“各区域开发较为充分，多条地铁开通后，中心区域的内涵不断扩大，价格也开始此起彼伏。因此梅溪湖、洋湖等片区限价地价格，与中心城区不相上下。”

观察

下半年拿地更谨慎，市场有望趋于理性

“长沙2020年上半年成交33宗地块、24宗含住地块、22宗限价地，11个板块毛坯住宅最高限价水平较前期再上涨，平均上浮4%。”湖南中原董事总经理胡治钢表示，隆平高科板块最低上浮2%、雷锋板块最高上浮20%，复地竞得滨江板块13400元/平方米为目前已成交最高限价地块。

胡治钢表示，自2017年10月首宗限价地成交，至2020年6月底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。双限地占比呈先上升后下降趋势，严控住宅限价而不限地价，开发商拿地成本弹性较大，需警惕地价过高风险。

中国指数研究院认为，上半年疫情对社会经济的影响未消散，在全社会“去库存”的趋势下，前期积压的库存和需求部分释放。销售回暖，且融资利率降低，资金面充裕的企业拿地积极性提高；限价地上限不断刷新，市场预期提升，土地短期热度趋势仍将持续； 预计下半年房企保持更高标准拿地，土地市场表现有望趋于理性。

“土地成交楼板价增幅加快，近两年保持上升通道，土地获取成本提升——2020年上半年六区一县经营性用地成交楼板价涨至3521元/，整体呈线性上涨趋势，较去年下半年上涨8.9%，对比同期增幅约1个百分点，土地成交价格处于上升通道，未来获地成本提升。”0731地产研究院认为。

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上半年

长沙土地之最

住宅限价最高：4月27日，岳麓区梅溪湖片区[2020]长沙市022号“双限地”挂牌截止，共吸引了6家房企参与竞拍。最终经过约半小时竞价，地块达到最高限价334184万元熔断，5月7日经过现场摇号由中海地产摘得。

竞拍最激烈：6月2日，长沙市望城区金山桥街道金坪社区3宗国有建设用地使用权在湖南股权联合交易所转让，经过236轮出价，最终被大汉城建竞得，成交总价6.04亿元，溢价率63.67%。

出让面积最大：6月3日，[2020]长沙市038号地块位于岳麓区金洲大道以南、雷锋河路两侧，出让面积为240003.59，被规划为商业、住宅用地。经过两家房企11笔报价后，该地块被长沙汉唐置业有限公司摘得，楼面价3300元/平方米，溢价率10%。据悉，038号的总出让面积折合约360亩。这是长沙高新区继去年的[2019]长沙市051号土地后，出让的第二宗占地足有“33个足球场”大小的地块。

溢价率最高：4月14日，长沙县 梨街道[2020]长沙县009号的商住地块挂牌截止，经过68轮竞拍，最终由长沙淏达房地产有限公司竞得，成交价格32605万元，溢价率79.89%，成为2020年上半年长沙土地市场中溢价最高的地块。