湖南日报记者 何金燕 通讯员 文天骄

长沙市民尹某购买一套未办理产权证的二手房，产权证下来后，房主不配合办理过户，却私下 “以房抵债”，将此房再次“出售”。

“一房二卖”谁担责？房子最后到底归谁？近日，长沙市中级人民法院审结此案。主审法官支招购房维权。

“一房二卖”引纠纷

1997年，罗某从开发商处购买长沙市天心区一套60平方米的房子，房屋产权证未办理。

2002年12月，尹某通过房产中介与罗某签订《房屋买卖协议书》。罗某以8.8万元将房屋出售给尹某，并约定到时由开发商直接将产权证办到尹某名下。双方签订协议后，尹某当即支付8.3万元房款，罗某将房屋交付。

后来因开发商不同意更名办证，尹某与罗某又口头约定：先将该房屋产权登记至罗某名下再过户。

2010年5月，罗某取得房屋产权证，却不配合办理过户手续。

不料，2013年7月，一名韩姓女子手持该套房屋房产证，称其已购此房，并办理了房屋产权证，要求尹某腾房。

已经卖给了尹某的房子，缘何又成了韩某的房子？

原来，房产证下来后，罗某以房屋作抵押，先后向韩某借款31万元，同时办理了房屋抵押登记手续。

2013年1月，罗某与韩某签订《房地产买卖合同》，约定以31万元欠款作为房款，将该房屋抵债给韩某。同年7月，这套房屋过户登记到韩某名下。

为了追回房屋产权，尹某将罗某、韩某等人诉至长沙市天心区人民法院。

法院判定房子归尹某

法院查明，原告尹某支付了全部房款，被告罗某交付了房屋并办理了水电更名手续，合同已实际履行，合法有效。被告罗某违反合同约定，另行将房屋借款抵押给被告韩某。被告韩某虽取得房屋所有权证，但双方实际系以房抵债，其并未向罗某支付房屋价款。罗某愿意以房抵债给韩某时，韩某从未看房也没有对涉案房屋状况及是否有人实际居住等相关情况进行核实，系因其未尽审慎注意义务。

2018年2月，法院一审判决此案。确认原告尹某与被告罗某签订的《房屋买卖协议书》有效，被告罗某与被告韩某签订的《长沙市二手房买卖合同》无效；限被告罗某、韩某协助原告尹某办理房屋的过户手续。

一审宣判后，韩某不服，向长沙市中级法院提起上诉。近日，长沙市中级法院二审驳回上诉，维持原判。

谨慎购买 “二手房”

天心区人民法院法官董娟娟主审此案，她建议，“二手房”买主不能贪图便宜，随意购买产权证还在办理中或权利有瑕疵的房产，如设定了抵押的“二手房”。

此外，房屋交易过程中，若遇到非产权登记人（代理人）出售房屋时，建议与产权登记人取得联系，查明授权真伪。还要到房屋现场查看确认，如果有人居住房屋，要问明情况是否为承租人，按照买卖不破租赁规定，在租赁期内不能随时叫承租人交房。另外，房屋存有多个共有人的，建议都统一签约，免得惹来不必要的麻烦与诉讼。