红网时刻8月15日讯（记者 岳瑾）“得益于长沙产业结构的优化升级，长沙市甲级写字楼净吸纳量在2018上半年录得6.4万平方米，同比大幅上涨188.6%。”8月15日，戴德梁行发布《2018年上半年长沙房地产市场回顾与展望》，对2018年上半年的长沙房地产市场表现进行了深层次的解读，并对长沙市场接下来的走向进行了预判和展望。

甲级写字楼：空置率回落5.5% 平均租金同比微升0.5%

“得益于长沙产业结构的优化升级，第三产业占比不断升高，写字楼作为第三产业的经营场所，其需求较去年同期有较大增长，长沙市甲级写字楼净吸纳量在上半年录得6.4万平方米，同比大幅上涨188.6%。”据长沙公司副总经理暨董事文学分析称。

根据戴德梁行提供的数据，2018年上半年长沙甲级写字楼项目持续去化，使得市场整体空置率同比回落5.5个百分点至34.6%。在目前甲级写字楼空置面积较大，未来仍有大量甲级写字楼加入市场角逐的背景下，部分业主为保证入驻率降低租金水平，令全市租金增长承压，受此影响，长沙甲级写字楼平均租金相对平稳，至2018年6月达到110.1元/平方米/月，同比微升0.5个百分点。

文学认为，在过去半年里，TMT、专业服务、金融是长沙甲级写字楼租赁市场的需求主力，三者占长沙市甲级写字楼总吸纳面积的比例分别为22.5%，17.9%和14.7%。尤其引人瞩目的是TMT板块，2017年长沙的TMT行业实现了业务的迅猛扩张，这直接反应在写字楼吸纳量的增长上，戴德梁行预计TMT产业将继续为长沙甲级写字楼市场创造强劲的承接能力。

监控发现，2018年下半年，长沙甲级写字楼市场将持续有多个新项目完工入市，新项目基本集中在五一、芙蓉中路、滨江新城三个商务区，预计将为全市带来约78.6万平方米优质办公面积，超过目前总存量119.8万平方米的一半以上，甲级写字楼市场将面临严峻的挑战。

展望未来，戴德梁行预计在未来供应高峰的压力下，长沙甲级写字楼市场空置率将有明显上升，租金在未来半年将会在小幅波动中维持平稳态势；联合办公或将成为长沙写字楼市场的新兴力量，如雷格斯、阿里巴巴创新中心、创梦亚马逊 AWS 联合孵化器等品牌均已进入长沙市场；除此之外，目前牙科诊所、医美机构、健身房等也纷纷在甲级写字楼设点，写字楼在常规办公需求之外逐渐发展出承载其他需求的可能性。

优质商业市场：租金表现良好空置率同比微升0.8%

2018年上半年，九龙仓IFS的开业为长沙带来约25.0万平方米的优质商业面积，推升全市优质商业总存量至208.5万平方米。优质商业市场吸纳表现良好，上半年净吸纳量录得23.5万平方米，使得全市优质商业空置率仅同比微升0.8个百分点至5.8%。截至6月底，全市优质商业首层平均净租金达426.6元/平方米/月，相较于去年同期上涨14.4%，这主要是因为长沙居民消费水平的提高，优质项目的落地与购物中心的业态调整，使得商场对入驻品牌的承租水平提出了更高要求，因此提升了整体租金表现。

文学指出，从2011年至2017年，五一商圈主导着长沙优质商业的供应，而随着核心区域土地供应的减少，知名开发商开始转向新兴商圈寻求拓展机会，未来三年长沙优质商业供应将主要集中在新兴商圈，例如洋湖商圈将于2020年迎来宜家荟聚购物中心和龙湖天街的开业，这将改变洋湖商圈无大型购物中心的局面，并为全市带来约25.6万平方米的新增供应。

受到消费者需求改变、电商冲击、体验式业态发展等多种因素影响，不少购物中心加快了品牌升级和业态调整的步伐，愈发重视餐饮、娱乐商家的引入，但受制于租金收益及运营成本，全市优质商业业态组合仍较为传统，零售在全市优质商业业态中所占比例仍高达64.3%，其次为餐饮，其所占比例为24.6%，娱乐休闲排在最末，占比为11.1%。

在消费升级的大背景下，长沙零售市场亦表现出一些新趋势。文学举例称，网红经济已成为长沙商业消费的新增长点，受到年轻时尚消费者青睐的网红店外总是伴随着大批的排队人群，为商场导入着强大的客流；随着“新零售”概念在全国愈演愈烈，长沙也诞生了许多“新零售”场景和产品，无人便利店、智能微超在长沙街头涌现，步步高鲜食演义、京东之家、小米之家等新零售门店抢滩布局长沙市场，步步高超市、天虹超市、卜蜂莲花等商超不同程度的引进了智慧零售技术，“新零售”利用大数据、人工智能等科技，将线上、线下和物流相结合，为长沙市民的生活带来了新一轮的消费升级体验。

土地市场：严控和热情并存 楼面地价首破万元

2018年上半年，政府通过“土地熔断”“加大安居型住宅用地供应”等措施力求为土地市场降温，但长沙土地市场依旧火热，开发商拿地意愿强烈。

戴德梁行数据显示，上半年，长沙土地出让金达到177.1亿元，同比大幅上涨94.8%；土地成交面积共计344.6万平方米，相较2017上半年的211.4万平方米，涨幅达到63.0%；溢价土地比例相较去年同期上升6.6个百分点，达27.9%。与此同时，长沙出现了首个楼面地价突破万元的非特殊用地，本土开发商升升置业将黄兴北路一宗楼面地价破万的商业地块收入囊中，开启了长沙地价的“万元时代”。

住宅市场：楼市调控继续收紧去化周期约10.5个月

央行上调SLF、逆回购、MLF利率，长沙连续出台多项调控政策并开展楼市乱象整顿行动，这一系列的措施对于长沙房价起到了良好的控制作用，上半年长沙新建商品住宅成交均价同比下降5.2个百分点。

文学指出，长沙新建商品住宅市场仍延续供不应求态势，2018年上半年新建商品住宅成交717.1万平方米，为供应量的1.9倍。截至2018年6月底，长沙市内五区可售面积为961.4万平方米，基本与2017年底库存量持平，按过去6个月平均去化速度推测，去化周期约为10.5个月，处于健康水平。