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长沙楼市:从集体狂欢到回归理性

  限购加码,限价、限签、限贷全面开启 房企转型,“调控”“租赁”或是明年关键词

2017年,在密集调控政策影响下,楼市出现过山车式变化。 (资料图,来源:凤凰网)

  狂欢、惊险、迷茫……市场正经历着前所未有的考验。“3·18”“5·20”“9·23”新政的靴子落地,“限购”“限售”“限价”“限签”“限贷”全面开启。一时间,长沙楼市以谁也想不到的速度,在跌宕起伏中重回理性。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”十九大报告定调了明年房地产市场的主题。长沙楼市持续降温,楼市成交仍以刚需和改善型需求为主。业内人士认为,在楼市严格调控的影响下,房地产市场的长效机制正在路上,开发商或向更多“可能性”转变。

  ■记者 卜岚

  政策

  限购加码,进入“史上最严调控期”

  如果说,要用关键词来形容今年的楼市,“调控”是避不开的两个字。首先在需求端,通过限购、限贷抑制投资性需求,然后在供给端调整土地供应结构,限价、限签全面发力。

  据中原地产研究中心统计数据,截至12月13日,全国有近110个城市与部门(县级以上)发布有关房地产的调控政策超过250次。

  3月18日,长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定非本市户籍家庭限购1套新房,购买首套商品住房首付比例不低于30%。长沙市限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。

  5月20日,长沙限购再次升级,限购区域内第三套房被叫停、二手房也被纳入限购范围。到9月23日,长沙更是深夜发文,规定在本市购买的商品住房(含二手住房,下同),需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。至此,截至11月,长沙已经历经了3次大的调控,正式进入“五限”时代。

  楼市

  前11月共成交91962套,同比下跌47%

  经历了2016年的“跌宕起伏”,2017年的长沙楼市在调控中平稳前行。随着市场总体成交走势的逐步放缓,购房者的购房心态也正悄然变化。

  看了半年多,周先生把买房列为今年的头等大事,在今年5月终于下定决心签订合同,“今年我第二个孩子出生,想换掉3年前的老房子,再买套学区房,结果却被限购了。”

  周先生告诉记者,前年未限购之前,他一口气买了4套房,然后于去年将两套转手出去,一口气赚了60多万元,不过今年这个如意算盘落空了,“3·18新政下发,当时我没多想,错过了最好购房时机,等到了5·20,才发现为时已晚。”

  随着限购的靴子落地,投资者逐渐离场,长沙新房价格涨幅也出现回落。“91962套”,这是中国指数研究院给出的截至11月长沙内六区商品住宅销售套数,和去年相比下跌47%。这也意味着,今年长沙房地产的年度总成交量将大打折扣。

  数据最具说服力。据中国指数研究院数据显示,1-11月长沙市内六区成交1015.31万,同比下降45%,均价为7186元/,整体与去年基本持平。分区域来看,岳麓区销售面积位居首位,共成交251.64万;芙蓉区则以43.36万的成交面积,排名最后;分面积段来看,刚需户型仍占主导,90-120(含)的户型销售面积高达361.29万,排名首位。

  土地

  房企拿地成本增加

  累计成交145亿元

  巧妇难为无米之炊,土地与房价历来就被喻为“面粉”与“面包”的关系。不过今年从整体来看,长沙土地市场稍显冷静,土地高溢价率也明显减少。市场仍旧供不应求,政府出让土地紧迫,房企面临拿地荒。

  据湖南中原地产研究院数据显示,供应方面,今年1-11月长沙内六区经营用地累计供应41宗,土地宗数同比上涨21%,累计供应宗地面积为176万,同比下降16%。

  而在成交方面,受拿地成本增加的影响,今年成交金额不降反升。内六区经营用地累计成交145亿元,同比上涨16%。整体楼面价为3843元/,同比上涨52%,溢价率达49%,同比略高5%。

  不过,与往年相比,长沙土地市场出现了诸多亮点。比如根据限购政策推出了“限地价”“竞地价”机制。今年8月,《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》发布,规定今后长沙在住宅用地拍卖过程中,将先设定住宅销售限价,然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合确定土地交易最高限价。

  此外,近期长沙还推出《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,办法指出,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。

  “目前,产品生产模式和定价权的转移,实际上意味着楼市原有的开发逻辑已发生巨变。面包价格一旦明确,面粉的价格则不得不慎重掂量了,开发商拿地必将更为谨慎,过去高价拿地的项目操盘难度或将变得更大。”鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊建议,房企需颠覆过去简单粗放的开发模式,研判市场,重新审视自己的核心竞争力,顺应大势,才能适应新政背景下的楼市新生态。

  影响

  房企全面转型,房地产市场博弈白热化

  从楼市集体的狂欢,到年底市场的平淡收尾,与市场一同与时俱进的,还有一直不断创新、不断开拓的房企们。

  作为地产界的“网红”,阳光城在内部管理体制上进行改革,提出“三全五圆”的发展战略,阳光城全面提速增效,而这一切变化的成效已在业绩上有了体现。根据克而瑞发布的1-11月房企销售排行榜显示,阳光城实现了769.3亿的销售金额,位居全国第22位。而在去年,阳光城全年的销售金额为487亿,今年,阳光城正向新高度加速迈进。

  同样,扎根南城的鑫远集团,也早已从城市的建设者转型成了城市运营者,开启了地产3.0时代。从城市基础建设起步,通过十六年的发展,在省府片区开发建设了十余个住宅项目,公司的发展也从单一的地产开发转向了医疗、健康、养老、环保、商业、酒店等各个领域。

  跨越发展,让开发商们在波澜起伏的长沙楼市中处变不惊。在“金科集团2017年合作商交流大会”上,金科股份常务副总裁方明富就曾通过“金科战略布局的洞察与思考”、“金科核心竞争力的构建与输出”两大部分,从金科的城市群研究、金科从传统地产商华美转身为多元的美好生活服务商等角度诠释了金科跨越式发展的两个美好愿景,即:“三圈一带”助力“美好中国”、“三位一体”实现“美好生活”。

  预期

  “调控”“租赁”或成2018年楼市关键词

  2018年,长沙房地产市场将上演哪出大戏?12月20日,中央经济工作会议闭幕,在会上涉及房地产的一百来字中,出现了五次“租”和两次“调控”,成为高频的关键词汇。

  会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  中央会议对租赁的多次强调,也确定了明年的基调。朗涛地产总经理黄耿文认为,大力发展租赁市场或是一种新趋势,推行租购并举将有效缓解供应端压力,盘活闲置用地,保证刚需者的购房需求。“‘调控’‘租赁’或成2018年楼市关键词,可以预见,房地产仍会呈现以稳为主的态势,房地产短期调控不会放松,同时长效机制建设加快,2018年调控效果将进一步显现。”

  在新常态下,房地产市场也迎来转型。“新的时代、新的分化型的产业与市场格局,意味着传统的风口在降维,但更多的风口正在打开。”克尔瑞长沙机构总经理刘佰忠认为,从运营领域到民生领域(共有产权住房、限价房等),从市场化的高品质产品深耕到更多依赖核心优势资源驱动的产业新城(项目)、科教健康文旅新城,从美丽乡村建设到特色小镇、特色地产等,“百花齐放的场景里,2018年长沙房地产市场将有更多可能。”

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